Под чужой крышей

Чьими проектами в Москве управляет MR Group По итогам 2016 года в десятку крупнейших девелоперов Москвы вошла MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко. Стратегия бизнесменов необычна для российского рынка — в основном они управляют чужими стройками. Заняться fee-девелопментом MR Group заставил кризис 2008 года. Ниша оказалась практически свободна. И хотя у модели есть вполне определенные риски, группа в итоге собрала вокруг себя целый пул непрофильных инвесторов, которые хотят заработать на рынке недвижимости, а ее опыт начали перенимать другие девелоперы. Стройка с нуля "У нас много премий и наград, но я не знаю, за что нам их дали",-- пошутил в сентябре прошлого года на праздновании 13-летия MR Group совладелец компании Роман Тимохин. В этих словах была некоторая доля кокетства: он прекрасно знает место своей компании на рынке. По последнему рейтингу Национального объединения застройщиков (НОЗА), одной из многочисленных саморегулируемых отраслевых организаций, MR Group вошла в десятку крупнейших девелоперов, работающих в границах Старой Москвы. По подсчетам НОЗА, сейчас в стадии активного строительства у группы находится почти 406 тыс. кв. м. Это сравнимо с объемами группы "Кортрос" владельца холдинга "Ренова" Виктора Вексельберга (сейчас строит 408 тыс. кв. м не только в Москве, но и в других городах) или Capital Group Павла Те (в активной стадии строительства -- около 442 тыс. кв. м). Роман Тимохин и Виктор Лабуздко, совладельцы созданной в 2003 году MR Group,-- непубличные люди, об их первоначальном бизнесе мало что известно. По словам заместителя гендиректора MR Group Ирины Дзюбы, работающей в компании с момента ее основания, господин Тимохин в конце 1990-х годов был дистрибутором косметики и бытовой химии Beiersdorf (бренд Nivea), а господин Лабуздко оказывал складские услуги. В недвижимости партнеры сначала занимались покупкой участков для строительства, готовили их к застройке, получая акты разрешенного использования, и продавали площадки с комплектом документов девелоперам. "В то время в Москве подобных компаний было много, капитализация площадок под застройку в городе почти ежеквартально росла на 10%, а доходность девелоперов от продажи готового жилья была по нынешним меркам космической -- некоторые умудрялись заработать под 50% от вложенного капитала",-- говорит собеседник "Ъ", работавший в аппарате Владимира Ресина, который тогда возглавлял столичный стройкомплекс. По его воспоминанию, Роман Тимохин как-то попытался подойти к господину Ресину, чтобы ускорить процесс получения документов для строительства офисного центра на севере Москвы. Чиновник не мог взять в толк, почему бизнесмен носится вокруг да около с объектом небольших размеров, вспоминает собеседник "Ъ". Но, как выясняется теперь, у Романа Тимохина и его партнера был четкий план: построить офис и быстро его распродать. Так в девелоперском портфеле MR появился первый объект -- бизнес-центр "Аэропорт" (14 тыс. кв. м) в районе одноименной станции метро на севере Москвы. Объект был построен в 2004 году. По словам Ирины Дзюбы, при помощи консалтинговой CBRE площади в бизнес-центре к моменту сдачи объекта в эксплуатацию были проданы шести покупателям. "Тогда подобной стратегии придерживались немногие, что позволило девелоперу занять определенную нишу",-- говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Этот подход был менее институциональным, но вполне ликвидным и зачастую не требовал привлечения банковского финансирования, добавляет руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Евгений Семенов. Круговорот партнеров Свой второй объект -- бизнес-центр Victory Plaza -- MR Group построила в 2008 году. По данным базы "СПАРК-Интерфакс", по адресу центра находилась компания "Фоджа", учредителями которой были Роман Тимохин и полный тезка бывшего футболиста "Спартака" Игорь Шалимов. "Фоджа" -- название итальянского клуба, где в 1991-1992 годах играл господин Шалимов. Партнеры также выступали учредителями другой фирмы -- ЗАО "Менеджмент Риэлти", которому до 2003 года принадлежали права на товарный знак MR Group. В MR Group отказались комментировать этот факт, как, впрочем, и отношения с другими бывшими и нынешними партнерами. Знакомые Игоря Шалимова, с которыми удалось связаться "Ъ", не смогли прояснить историю взаимоотношений. Но, как выясняется, у Романа Тимохина и Виктора Лабуздко было много партнеров с громкими именами. Так, в конце 2016 года "Ъ" сообщал, что крупным покупателем офисных площадей в комплексе "Савеловский Сити" стал миноритарий "Магнита" Алексей Богачев. Роман Тимохин и Алексей Богачев в начале 2000-х годов выступали учредителями компании "Бест Торг", нынешней дочерней структуры розничной сети "Магнит", которая управляет магазинами ритейлера в Москве и Подмосковье. Еще одним финансовым партнером MR Group выступает сын известного адвоката Анатолия Кучерены Александр. Ему принадлежат помещения в "Савеловском Сити", а также миноритарная доля в компании "Стройинвестпроект", выполняющей функции застройщика жилого комплекса Perovsky на востоке Москвы. По данным Kartoteka.ru, владельцы MR Group в 2004 году были учредителями ООО "Бизнес строй" вместе с бывшим совладельцем холдинга "Сибуглемет" Валентином Бухтояровом и экс-совладельцем шахтоуправлений "Талдинское-Кыргайское" и "Талдинское-Южное" Русланом Ростовцевым. Судя по проектным документам, на балансе "Бизнес строя" находилась часть площадей в бизнес-центре "Даниловский форт" на юге Москвы. Источник "Ъ", знакомый с ситуацией, утверждает, что почти все площади там уже проданы и господ Бухтоярова и Ростовцева сейчас в проекте нет. По словам другого источника "Ъ" среди консультантов, привлечением непрофильных инвесторов занимался Виктор Лабуздко. Он нашел не менее пяти финансовых партнеров из числа бывших топ-менеджеров дочерних структур "Газпрома" и их друзей, которые вкладывали деньги и получали в проекте до 85-90%, говорит собеседник "Ъ". Он не стал уточнять проекты, куда инвестировали состоятельные выходцы из газовой монополии. "Ъ" обнаружил следующую деталь: MR Group строит на юге столицы у станции метро "Домодедовская" на месте бывшей обувной фабрики имени Муханова жилой комплекс "Ясный". В проектной декларации указывается, что 45% долей в компании-застройщике принадлежит кипрской Kriptonwood Holdings Ltd. Из выписки реестра офшоров следует, что по 44% компании принадлежит Gatmoor Fund -- еще одному офшору, и Роману Тимохину. Небольшой долей (6%) напрямую владеет Вадим Козерук. Эта фамилия хорошо известна брокерам рынка недвижимости, работающим с MR Group. По словам нескольких консультантов, у совладельцев группы давние партнерские отношения с Анатолием Козеруком, связанным с ЗАО "Газпром инвест Юг". Но среди партнеров MR Group не только частные лица. С середины 2015 года группа начала привлекать в партнеры крупных игроков рынка: тогда MR взяла в управление девелоперские проекты Coalco Василия Анисимова. Проблемы ментального характера Поскольку у основателей MR Group не было ни собственного производства, ни больших денег для реализации крупных проектов, они стали привлекать тех, у кого были ресурсы -- площадки под застройку и возможность договориться о финансировании. Сама же группа управляла стройками, включая подбор подрядчиков и продажи готовых объектов, что было на руку лендлордам-непрофессионалам: все делала MR Group, обеспечивая им к тому же полную анонимность. Для российского рынка эта бизнес-модель, называемая в Европе fee-девелопментом и давно там успешно применяемая, оказалась в новинку. Но fee-девелопментом владельцы MR Group занялись не от хорошей жизни: в кризис 2008 года им пришлось доделывать объекты по бартеру с генподрядчиками. В частности, по этой схеме были построены торгово-офисный центр "Водный" и бизнес-центр "Трио". "Из 30 тыс. кв. м в "Трио" треть площадей мы передали своим контрагентам, что позволило сдать нам объект в срок в условиях дефицита ликвидности",-- вспоминает госпожа Дзюба. В том же 2008 году Роман Тимохин ездил в Канаду, где впечатлялся малоэтажной застройкой, и решил воплотить эту идею в России. MR Group купила 1,2 тыс. га в Ступинском районе Подмосковья и собиралась построить на 1 тыс. га 1,7 млн кв. м жилья, а оставшиеся 200 га отдать под производственные площадки. Чиновники внесли проект в ФЦП "Жилище", планировали построить инфраструктуру и продавать жилье военным. Но грянул кризис -- власти забыли о проекте, девелоперу пришлось развивать его самому. Сейчас MR Group перепрофилировала объект под индустриальную недвижимость, отдав под нее 1,1 млн кв. м площадей. Жилая застройка расположена на 100 га и рассчитана на 7-8 тыс. жителей, рассказывает Ирина Дзюба. По ее словам, непроданными остались 3 тыс. кв. м жилья. Опыт MR Group в управлении стройками изучили многие компании, теперь это позволяет им активно работать с непрофильными собственниками девелоперских активов, включая банковские структуры, говорит гендиректор CBRE в России Владимир Пинаев. По словам одного из застройщиков, у fee-девелопера есть несколько инструментов взаимодействия с конечными владельцами площадок: так, управляющий может претендовать на 15% от прибыли проекта или заполучить фиксированный платеж плюс 3-5% от выручки от продажи готовой недвижимости. "В среднем по рынку размер вознаграждения fee-девелопера составляет 8-10% от бюджета проекта",-- добавляет госпожа Дзюба. В отличие от Запада, в России почти неразвит fee-девелопмент в чистом виде, уточняет первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли" Александр Красавин. "Это проблема ментального характера: у нас четко ощущается кризис доверия между контрагентами,-- говорит он.-- А это вызывает риски как для лендлордов и инвесторов, так и для управляющих стройкой". У первых не всегда есть возможность контролировать процесс, хотя вопрос решаемый: достаточно войти в капитал компании, выполняющей функции заказчика и застройщика объекта, продолжает господин Красавин. Больше рисков у fee-девелопера. "Ему надо искать проектное финансирование под собственное поручительство, потратить от года до полутора лет на получение всей разрешительной документации,-- поясняет эксперт.-- Представьте ситуацию: за это время инвестор решил отказаться от проекта -- и девелопер несет серьезные потери". Ирина Дзюба подтверждает, что под каждый проект девелопер открывает кредитную линию, но чаще всего полностью не выбирает ее, так как старается финансировать стройку за счет инвесторов и дольщиков. Но и эта стратегия сейчас может оказаться рискованной. В первые полгода после старта продаж жилья в строящемся комплексе почти невозможно собрать сумму, необходимую для реинвестирования в следующие очереди, поясняет коммерческий директор "Миэль-Новостройки" Анна Шишкина. В MR Group утверждают, что выстраивают сбалансированную политику продаж и привлечения средств инвесторов. Некоторые риэлторы уточняют: политика продаж группы выглядит достаточно агрессивной. По их данным, выручка MR Group только от продажи жилья в 2016 году составила 11,9 млрд руб. Как утверждает госпожа Дзюба, жилье сейчас генерирует 70% выручки компании, остальную часть приносят продажа коммерческой недвижимость и fee-девелопмент. Динара Мамедова, Халиль Аминов