Рост ставок аренды вряд ли начнется ранее второй половины 2018 года. Когда говорят о сложностях на российском рынке недвижимости, почему-то приводят в пример только жилую недвижимость, забывая о других сегментах рынка. А между тем складская недвижимость и другие индустриальные помещения до последнего времени тоже переживали не самые лучшие времена. Но в этом году есть надежда на улучшение ситуации. Во всяком случае, так считают многие эксперты рынка. Региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов утверждает, что рынок качественных складов России все еще централизован. Более 61 процента площадей располагается в Московской области, 13 процентов — в Санкт-Петербурге, тогда в других региональных городах — всего 26 процентов предложения. Любопытно, что ставки аренды в региональных центрах сегодня зачастую превышают московские. “В Московской области на протяжении последних двух лет мы фиксируем значительный рост объема вакантных площадей в результате большого ввода нового предложения и сдержанного спроса. В 2016 году доля незанятых помещений достигала рекордного уровня в 13,7 процента, или около 1,7 миллиона квадратных метров в абсолютном выражении. Мы ожидаем, что вакантность будет постепенно снижаться, однако не стоит ждать возвращения на рынок прежнего дефицита, когда было свободно менее 1 процента. Московский регион развит достаточно, чтобы вакантность уже не падала ниже 5-7 процентов. Нужно понимать, что вакантность в Московской области с нами навсегда”, — говорит Холопов. По утверждению эксперта, вакантность в Московском регионе в 2,5 раза выше, чем во всех остальных крупных городах России вместе взятых, и составляет более 1,6 миллиона квадратных метров. В ряде региональных городов объем незанятых площадей минимален, и девелоперы там в условиях низкого объема построенных складов готовы к спекулятивному развитию проекта. “Особенностью развитого рынка Московской области является большой объем достаточно старых площадей: по нашим оценкам, возраст четверти помещений превышает 8 лет. Для владельца такого объекта существует две очевидные стратегии: реконструкция актива и дальнейшая его реализация или “сдаем, как есть, пусть и ниже рынка”. В результате такие нереконструируемые активы, зачастую имеющие выгодное расположение относительно столицы, окажут давление на среднюю ставку аренды в Московской области. Сегодня уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам составляет 3300 рублей за квадратный метр в год. Рост ставок аренды в Московской области, по нашим оценкам, вряд ли начнется ранее второй половины 2018 года”, — говорит Вячеслав Холопов. В свою очередь партнер, директор по развитию УК “ИТКОЛ” Игорь Кабатов замечает, что ставки аренды складской недвижимости, по данным на начало 2017 года, находятся почти на минимальном уровне. Иными словами, дефицита складских помещений сейчас нет. “В первом квартале 2017 года на рынок Москвы вышло около 119 тысяч квадратных метров. И по отношению к концу прошлого года этот показатель вырос на 10,2 процента. И до конца года на рынок планируется вывести еще около 500-600 тысяч квадратных метров. Уровень вакансии по итогам конца марта составляет 16 процентов в классе А и 15 процентов в классе В. Арендные ставки в сегменте по сравнению с концом 2016 года упали на 14 процентов — до 4100 рублей в классе А и на 10 процентов — до 3800 рублей в классе В”, — говорит эксперт. Наиболее популярной, по словам Кабатова, стратегией девелоперов в прошлом году оставался ввод объектов built-to-suit — складских комплексов, которые ориентированы под конкретного клиента. Именно такие проекты сыграли основную роль в росте объема строительства складской недвижимости в прошлом году: этот показатель составил 870 тысяч квадратных метров, что на 25 процентов выше уровня 2015 года. “Кроме того, в начале 2017 года наблюдается рост популярности технопарков – многофункциональных производственно-складских комплексов: на данный момент спрос на площади в таких объектах в два раза превышает предложение. Так, размещение в технопарке предпочитают 23 процента компаний, работающих в сфере торговли и ритейла, 38 процентов консалтинговых, юридических, издательских предприятий, 8 процентов транспортных и логистических компаний, 7 процентов высокотехнологичных предприятий”, — резюмирует эксперт.
