Собственные квадратные метры. Как купить квартиру и не утонуть в ипотеке?

Чтобы въехать в квартиру своей мечты, нужно учесть много факторов – финансовые возможности, надёжность застройщика, схемы ипотечных выплат. Главные нюансы самой важной в жизни человека покупки – квартиры – обсудили профессионалы в пресс-центре «АиФ на Оби». Плюсы и минусы – В Новосибирске и области несколько лет строили много жилья. Только в 2015 году сдали почти 2 млн кв. м. Власть поддержала и отрасль, и жителей субсидиями, застройщики стали возводить студии экономкласса. Сейчас подъём сменился умеренным спадом. В этом году в «Закон об ипотеке» внесены существенные правки. Как это отразится на рынке? Наталья Рубцова, эксперт по правовой ипотечной тематике, доцент, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права НГУЭУ: – Поправки в закон ограничивают размер штрафов и неустоек за просрочку по ипотечным кредитам. Это, несомненно, облегчает жизнь заёмщика. Но все проблемы новое законодательство не решает. Во-первых, программы относятся не ко всем людям, которые готовы взять кредиты. Список лиц ограничивается профессиональными рамками – это военнослужащие, молодые семьи. Сейчас о серьёзных программах поддержки заёмщиков говорить не приходится. Я сама выплачиваю ипотеку. И лично для меня самым неудобным обстоятельством остаются аннуитетные (по графику) платежи, по которым в течение трёх лет я практически выплачиваю проценты, в то время как тело кредита (основной долг) почти не уменьшается. Другой вопрос – оценка квартиры. Моё жильё оценили ниже рыночной стоимости, и такое бывает часто. То есть если я не смогу исполнить свои обязательства по выплатам, то квартира будет продана не по рыночной, а по той цене, которая указана в заключении об оценке. Владимир Вовкудан, заместитель территориального директора по розничному бизнесу ПАО «УРАЛСИБ»: – Аннуитет – общепринятая практика. Действительно, первые 2–3 года большая доля платежа уходит на гашение процентов, уменьшить финансовое бремя при этой схеме можно, если досрочно выплатить кредит. Хотя есть и другие схемы, по которым нужно заплатить большую сумму первоначального взноса, тем самым уменьшить размер процентной ставки. Что касается оценки стоимости квартиры, то зачастую она бывает заниженной. В этом есть и плюс – величина первоначального взноса тоже соответственно снижается. Ставки снизили – Есть ли какие-то особенности у ипотеки-2017? Дина Павлова, начальник управления ипотечного кредитования Банка «Левобережный»: – В 2016 году была продлена программа по госипотеке, люди старались в неё попасть и брали кредиты на новостройки. Сейчас ситуация иная. Многие банки начали снижать ставки по ипотеке. Не резко, постепенно, но неуклонно. Что касается приобретения квартир, их на вторичном рынке стали покупать не меньше, чем на первичном. Это связано с тем, что теперь условия для «первички» и «вторички» одинаковые – как по первоначальному взносу, так и по банковским ставкам. К тому же у большинства кредитных учреждений требования к заёмщикам стали практически идентичными. Что касается прогнозов – мы считаем, что 2017 год будет хорошим для ипотеки, мы видим рост интереса к ней у новосибирцев. Если обычно в конце года мы наблюдаем всплеск спроса на ипотеку, то в декабре 2016-го его не было. А сейчас спрос на жильё стабильный. Первый взнос – Можно ли купить квартиру без первоначального взноса? Дина Павлова: – Говоря другими словами, совсем не имея своих средств? Нет. На банковском рынке есть программы с 5, 10, 15-процентным первоначальным взносом, а также программы, где первоначальным взносом может быть материнский капитал. Бывают индивидуальные программы застройщиков вообще без взносов, но это исключение. Владимир Вовкудан: – Первоначальный взнос был и будет, только в исключительных случаях можно обойтись без него. Но от размера первого платежа зависит процентная ставка. Чем больше приходится выплачивать сразу, тем меньше взносы потом. Елена Гааль, руководитель направления ипотечного кредитования банка «Акцепт»: – Есть такой замечательный ресурс, как материнский капитал. Он как раз покрывает первоначальный взнос. Сумма кредита в этом случае равна полной стоимости квартиры, соответственно, перечисление маткапитала в банк является частичным досрочным гашением кредита. Важно отметить, что в этот момент клиент может выбрать – сократить срок кредита или сократить ежемесячный платёж. Квартиру с использованием средств маткапитала можно приобрести, не дожидаясь исполнения ребёнку 3 лет. Ипотека – не для всех – Первоначальный взнос – только первый шаг. Ипотека – вещь долгоиграющая, очень важно, чтобы «хватило дыхания» на весь срок выплат. Но в стране кризис за кризисом, экономика никак не может выйти из зоны турбулентности, и случается всякое. Невозможно предсказать, что будет завтра – может, твоё предприятие закроется, сократят штат и т. д. Но и откладывать покупку своего жилья на те времена, когда страна заживёт сыто и надёжно, тоже глупо. Что вы посоветуете заёмщикам – как быть в трудной ситуации? Дина Павлова: – Человек не мечтает взять ипотеку, он мечтает купить квартиру. Это его цель. Он уже выбрал квартиру своей мечты, представил, что в ней живёт, и иногда решительно не желает мириться с мыслью, что не проходит по платёжеспособности для покупки этого жилья. Оно стоит дороже, нежели он может себе позволить, и ему тяжело будет выплачивать кредит. Банки, как правило, предупреждают о грядущих трудностях. А бывает, что некоторые банки одобряют кредит, несмотря на то, что платёж составит чуть ли не 100% от его доходов. Вряд ли в этом случае будет счастье. Поэтому прежде всего – взвешивайте свои возможности. Сделать это вам помогут профессионалы в кредитных организациях. Ведь банк тоже не заинтересован, чтобы ипотека закончилась судом. Ему не нужна на балансе квартира, которую придётся продавать. Это лишняя работа, причём непрофильная. Мой совет – если понимаете, что не можете выплачивать, не ждите, когда проценты штрафов нарастут до неподъёмных сумм. Быстрее обращайтесь в банк, расскажите о вашей ситуации и о том, какие шаги собираетесь предпринимать. Сейчас банки самостоятельно решают эти вопросы и, как правило, идут навстречу заёмщикам. Если у заёмщика нет перспектив на трудоустройство, ему лучше самому продать квартиру, погасить кредит, пока не набежали штрафы. Было три – стал один? – Кстати, о схемах – расскажите о рефинансировании ипотечных кредитов. Владимир Вовкудан: – Есть такой продукт. Рефинансирование касается как собственных займов, так и сторонних банков. Но надо учесть, что при этой процедуре приходится заново оценивать заёмщика: его платёжеспособность, его недвижимость, запросить информацию о действующих кредитах и его остатках. Как правило, рефинансирование происходит по заёмщикам, которые имеют положительную кредитную историю. Этот инструмент применяется не только по ипотечным кредитам, но и любым другим видам кредитов, т. е., получая новый ипотечный кредит, есть возможность погасить все имеющиеся кредиты, при этом ставка по новому кредиту будет соответствовать ставке по ипотечному кредиту. Елена Гааль: – Рефинансирование – услуга востребованная, но хочу предупредить, что подходить к нему нужно аккуратно. Прежде всего надо понять, как давно человек взял кредит и под какую ставку. Часто бывает: обращается клиент с просьбой о рефинансировании, а оказывается, что брал он кредит хоть и под высокий процент, но на 15 лет. Причём семь из которых уже его выплачивает, то есть основные проценты он уже погасил. Если сейчас рефинансировать, он заново начнёт платить проценты. Поэтому рефинансировать кредит актуально в первые годы действия кредитного договора. Дина Павлова: – Когда люди берут кредиты под высокие ставки либо на слишком большие для них суммы и короткие сроки, ежемесячный платёж получается достаточно высоким. Кредит становится сложно погашать, а если их несколько, то человек вообще попадает в замкнутый круг. В таком случае бывает выгодней взять новый кредит с понятными сроком и ставкой, оформить рефинансирование, объединив все действующие кредиты в один, и таким образом снизить нагрузку на свой ежемесячный бюджет за счёт уменьшения ежемесячного платежа. Владимир Вовкудан: – У кредитных учреждений, которые занимаются рефинансированием, на сайте, как правило, есть калькулятор – элементарный расчёт можно сделать за несколько минут. Обязательно учитывайте все аспекты вопроса – кредиты с длительной историей не рекомендуется рефинансировать, но если у вас стоит задача снизить размер ежемесячного платежа, несмотря на то, что первоначально большая часть платежа будет уходить на гашение процентов, то вам стоит рассматривать такой вариант. Кто даст гарантии? – Клиент должен быть надёжным, но и застройщик тоже. Как не попасть в долгострой, недострой и другие неприятности? Марина Ятченко, руководитель отдела продаж ГК Sky Group: – Я скажу как клиент, как дольщик и как человек, который работает в этой сфере: обязательно обращайте внимание на рейтинг застройщиков. Это очень важно. К сожалению, очень много обманутых дольщиков. А ведь это людские судьбы. Человек собирал деньги, во многом себе отказывая, надеялся на своё жильё, а в итоге ни денег, ни квартиры. – Как собрать нужную информацию? Марина Марьина, начальник финансово-экономического управления ГК SKY GROUP: – Не верьте фотографиям на сайтах – надо приехать и посмотреть, на каком этапе стройка и ведётся ли она вообще. Конечно, дешевле брать квартиру на нулевом цикле, но только если это благонадёжный застройщик. Узнайте – не было ли у него просрочек ввода зданий в эксплуатацию. В офисе застройщика вам о неприятных моментах не скажут, поэтому смотрите отзывы в Интернете, а кроме того, узнавайте у наших партнёров – у банков. У них есть такие рейтинги. Владимир Вовкудан: – Кредитные учреждения, прежде чем начать работать с партнёром, проводят его полную аккредитацию. Это подразумевает финансовый анализ, информацию о введённых объектах недвижимости, наличие или отсутствие не введённых, мы скрупулёзно оцениваем перспективы. Если компания нарушает свои обязательства, то она будет исключена из списка партнёров. Марина Ятченко: – Конечно, бывает, что, казалось бы, у надёжной компании-застройщика что-то пошло не так, начались просрочки по строительству и вообще трудности. Но всему этому были предпосылки. Если компания собрала деньги дольщиков, а на них строит завод – это нехорошо. Сначала надо выполнить обязательства перед людьми, а развиваться уже за счёт прибыли. Я бы сказала, что среди участников рынка есть строители, а есть бизнесмены. Выбирайте строителей – тех, кто болеет за свою репутацию и за своих будущих жильцов. Елена Гааль: – Я бы за все банки ручаться не стала. Есть и такие, которым достаточно, чтобы застройщик был в пятёрке лидеров. Смотрите отзывы в Интернете. Там есть финансовые рейтинги – официальные, а есть и народные. Дина Павлова: – Стопроцентных гарантий не бывает. Конечно, перед покупкой необходимо изучить информацию о застройщике, подробно ознакомиться со всей документацией. Если клиент настаивает, мы можем выдать ипотечный кредит на объект, который не имеет аккредитации в банке, например, целевой кредит под залог имеющейся недвижимости, но всё же при выборе недвижимости стоит обращать внимание на партнёрские отношения банка и строительной компании. Марина Ятченко: – Нам как компании-застройщику, которая занимается расселением людей из ветхого жилья, интересно сотрудничество с банками по гибким схемам, в том числе с минимальным первоначальным взносом. – Гибкие схемы – только для компаний-партнёров? Марина Ятченко: – Нет предела совершенству, улучшать качество жизни можно бесконечно. Надо иметь цель и желание купить квартиру, которая нравится. Причём не ограничивать себя рамками цены или географии. Например, наша компания проявила заинтересованность к Краснодарскому краю. Администрация обещала помочь с садиками, поликлиникой. Выбор – где жить и как жить – всегда должен оставаться за человеком. – А почему нет информации про ипотечные каникулы? Владимир Вовкудан: Ипотечные каникулы учитывают потребности как заёмщика, так и застройщика. Заёмщик на этапе стройки, как правило, имеет платёж в два раза меньше, чем платёж после ввода объекта недвижимости, и может использовать свободные средства на аренду жилья или накапливать сумму для последующего ремонта новой квартиры. Застройщик же должен получить сразу всю сумму денежных средств за проданную квартиру.