Скидка за "неуд"

Памятники Вопрос, который всегда на повестке дня в Петербурге, -- сохранение исторических объектов. Смольный ищет новые пути привлечения частных инвестиций. Правительство Санкт-Петербурга ищет новые пути привлечения внебюджетных инвестиций и способы вовлечь в оборот объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии. В январе комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) согласовал проект постановления о льготной арендной плате объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. "Программа предполагает предоставление льготной ставки аренды инвестору, который в течение пяти лет добросовестно выполнит обязательства по сохранению объекта культурного наследия, арендуя в этот период здание по обычной ставке. Дополнительно в конце 2016 года в первом чтении принят законопроект, предусматривающий снижение налоговых ставок по налогу на имущество для юридических лиц, вложивших в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в их собственности, свыше 500 млн рублей за трехлетний период", -- поясняет управляющий партнер "Rusland SP Северо-Запад" Альбина Ямалетдинова. Для менеджеров и туристов По мнению экспертов, подобные меры положительно скажутся на активности девелоперов в историческом центре. "Интерес строительных компаний к нестандартным проектам, к которым относятся и объекты культурного наследия, не очень большой, именно поэтому и разрабатываются различные программы, которые будут его стимулировать", -- говорит госпожа Ямалетдинова. Наиболее эффективные новые функции -- бизнес-центры или гостиницы. По данным Colliers International, за последние три года в исторической части города реконструкции под бизнес-центры подверглись 12-14 объектов недвижимости. Суммарный объем инвестиций мог составить около 4,5 млрд рублей, не включая затраты на их приобретение и оплату подключений к сетям. Сопоставимое количество объектов находится на стадии проектирования. При этом замораживаются подобные проекты в последнее время лишь в единичных случаях. "Суммарный объем инвестиций в реконструкцию исторических зданий под коммерческие функции, проводимую в течение последних трех лет, можно оценить на уровне 6 млрд рублей", -- говорит генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. По словам руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, в настоящее время спрос на офисы активен прежде всего со стороны IT-компаний и добывающего сектора. "Однако этих двух сегментов недостаточно для устойчивого спроса на реконструированные исторические здания. Другим возможным использованием исторических зданий является гостиничная функция, но и тут есть вопросы, связанные с экономической эффективностью", -- говорит господин Фадеев. По данным Knight Frank St. Petersburg, темпы ввода офисной недвижимости, действительно, замедляются. Например, ряд проектов был отменен или заморожен, для трети от общего числа строящихся офисных зданий заявленный срок ввода в эксплуатацию был перенесен на 2017-2018 годы, включая проекты, находящиеся на финальной стадии и еще в начале четвертого квартала 2016 года запланированные к вводу в эксплуатацию до конца года. Жилье, как правило, вовсе не рассматривается применительно к историческим объектам. Вместе с тем для девелоперов жилая функция -- наиболее эффективна сейчас. "Но она и одна из наиболее сложных, поскольку может потребовать много изменений в объемно-планировочных решениях. Еще одной значимой особенностью, которая может повлиять на принятие решения инвестором, является схема реализации помещений на рынке, предусматривающая отторжение права собственности на помещения. В этом плане объекты коммерческой недвижимости обычно дают больше вариантов для инвестиционной стратегии", -- отмечает генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. По его мнению, сейчас большой потенциал у памятников промышленной архитектуры, многие из них построены добротно, большинство имеет свободные планировки с металлическим каркасом и их достаточно просто приспособить под современные функции. Как правило, они расположены недалеко от центра, например, вдоль Обводного канала или на Выборгской стороне. Лучше не связываться Эксперты признают, что показатели многих проектов реконструкции исторических зданий перестают удовлетворять минимальным требованиям девелоперов. Требуется особая экспертиза как при создании проекта и его согласовании, так и при проведении работ, а сам процесс реализации имеет существенно больше рисков по сравнению с проектами нового строительства. "Все это существенно ограничивает привлекательность исторических зданий для целей реконструкции. Как правило, если есть возможность делать проект, не связанный с историческим зданием, то инвестор предпочтет более простой вариант", -- констатирует он. По словам ведущего эксперта коммерческого департамента Российского аукционного дома Юлии Акимовой, интерес девелоперов по приспособлению памятников архитектуры под современное использование прежде всего связан с локальным местоположением таких объектов. Как правило, они расположены в центральной части города и интересны именно своей локацией. Но есть объекты, которые годами стоят в запустении и постепенно разрушаются. "Здание на углу Литейного и Невского (Литейный проспект, 62) до сих пор не нашло своего инвестора, так как охранное обязательство по восстановлению этого памятника включает в себя огромный список объектов охраны, а восстановление всего этого делает экономически нецелесообразным любой инвестиционный проект", -- приводит пример она. По всей строгости закона Когда речь заходит о реализации проектов в историческом центре, возникает важный вопрос: компромисс между новой функцией и историческим значением. По мнению координатора НОД "Живой город" Дмитрия Литвинова, в последние годы значительно уменьшилось число проектов, связанных с радикальной реконструкцией исторических памятников. И основной причиной является не столько экономическая ситуация, сколько изменения в охранном законодательстве, которое, хоть и медленно, но все-таки становится с каждым годом жестче и совершеннее. "В результате девелоперы стали чаще отказываться от попыток обойти охранные ограничения и ищут варианты приспособления памятников, не предполагающие существенного вмешательства в их внешний облик или изменения исторических габаритов", -- говорит он. Один из примеров -- окончательный отказ от проекта застройки внутренней территории Никольского рынка. Новый проект Архитектурной мастерской Даянова, который реализуется в настоящее время, фактически предусматривает только восстановление уничтоженных ранее частей здания и воссоздание его исторического облика. Николай Пашков уверен, что охранное законодательство, каким бы оно ни было жестким, обязано быть последовательным: то есть не должно быть изменений задним числом. "Инвестору важен не только срок, который он потратит на согласование, и затраты, которые он понесет, но и предсказуемость этих затрат. Именно непредсказуемость законодательства и является наиболее негативным фактором", -- считает он. По словам Дмитрия Литвинова, стоп-фактором продолжают оставаться высокие цены, которые выставляет при продаже аварийных исторических зданий город. "Потенциальные инвесторы, и так не получающие за восстановление памятников никаких особых льгот и преференций, изначально ставятся в тяжелые условия, поскольку им требуется не только "отбивать" затраты на реставрацию, но и компенсировать стоимость покупки объекта", -- констатирует он. "Необходимо искать баланс между необходимостью приспособления памятника архитектуры или исторического здания под современные нужды и сохранением его уникальности. Можно остановить любой проект реконструкции, и это сохранит памятник, однако он постепенно будет превращаться в руины. С другой стороны, бездумно позволять любую реконструкцию тоже нельзя. Этот баланс может быть найден лишь в процессе открытого диалога между девелопером, градозащитными организациями и администрацией города. И, как мне кажется, среди этих участников слабым звеном с точки зрения умения вести переговоры, как это ни удивительно, является именно власть", -- резюмирует Владислав Фадеев. Агата Маринина