Иван Богатов: драйвер рынка - снижение ипотечных ставок

Российский рынок недвижимости, несмотря на трудности и кризисные явления, продолжает развиваться. О сегодняшнем положении на отечественном рынке жилья "Вести.Недвижимость" рассказал генеральный директор "Главстрой Девелопмент" Иван Богатов. — Какие главные тенденции с начала года вы можете выделить на первичном рынке недвижимости жилья? — Основным событием начала года я бы назвал прекращение программы субсидирования ипотеки. Как следствие, в показателях продаж января в сегменте комфорт- и эконом-класса мы увидели снижение ипотечных покупателей более чем вдвое — с 80 до 30 процентов. Основанием для оптимизма в этой ситуации для нас стали инициативы ведущих банков, Сбербанка, в первую очередь, по снижению ипотечной ставки. Тенденция по снижению стоимости денег, как мы ожидаем, будет поддержана Центральным банком. В течение этого года мы рассчитываем на снижение ключевой ставки до 9 процентов. Соответственно, в этом случае мы ожидаем, что и у банков снизятся ставки до этого уровня или еще ниже. Если эти шаги со стороны Центробанка и ведущих банков будут сделаны, то такая поддержка бизнеса застройщиков станет хорошей компенсацией завершения программы субсидирования ипотечной ставки, что тем самым подтвердит тезис Минстроя о своевременности прекращения субсидирования ипотеки. На нашем примере мы видим, что снижение ставки хотя бы на 1 процент по кредитам прибавляет нам 5-6 процентов сделок. Вторая тенденция, которую стоит выделить, это наращивание всеми основными застройщиками своего присутствия на рынке. Мы ведем деятельность преимущественно в Москве и Московской области. К примеру, в столице вывод новых объектов стал возможным благодаря беспрецедентным мерам поддержки отрасли со стороны городских властей. Это комплекс программ, которые облегчили девелоперам реализацию проектов в части работы с градостроительной документацией, с социальными обременениями, в части вопросов изменения вида разрешенного использования. В качестве еще одного тренда хотелось бы также отметить программу развития инфраструктуры, в первую очередь, транспортной. Такого количества транспортных хабов, которые в 2017 году появились в Москве, за столь короткий период времени в столице не строилось никогда. Каждый новый транспортно-пересадочный узел – это новая точка притяжения, стимул к развитию нового района. Распространение метро затронет территории больших промышленных зон, ранее малоосвоенных. Такое серьезнейшее развитие транспорта точно позволит сделать доступными новые, до этого непривлекательные для освоения части большого города. Нам это принесет новые интересные проекты общей площадью порядка 10 миллионов квадратных метров. Еще один тренд, очевидный на начало 2017 года — приоритетные проекты Минстроя России, в том числе программа по формированию комфортной городской среды. В ней речь идет об установлении, стандартизации требований к качеству общественных пространств, дворовых территорий. Что это дает? Для наших покупателей это означает, что в новых проектах городские пространства будут созданы с гарантированным уровнем качества. Таким образом, регулятор задает высокую планку, которой необходимо соответствовать всем без исключения застройщикам. Говоря о главных тенденциях, нельзя не упомянуть и о мегапроекте, который сейчас все обсуждают — это программа реновации старого жилого фонда Москвы. Проект — беспрецедентный. Объем, масштаб работ по преобразованию ветхого жилья в совершенно новую территорию, запланированный в рамках программы, не имеет аналогов. Для девелоперов это означает, что в ближайшие 10 лет город получит под 100 миллионов квадратных метров нового строительства. Доступность этих метров внутри Москвы будет только повышаться. Однозначно продукта станет больше. Да, конкуренция станет серьезнее, но это будет стимулировать застройщиков делать проекты качественнее, инфраструктурно насыщеннее, с хорошей архитектурой и дворами. Сейчас такое время, когда жилой проект должен быть продуман со всех сторон, иначе к тебе не пойдет покупатель. — Спрос по-прежнему демонстрирует высокие показатели. С чем это связано, на ваш взгляд? Кризис закончился? — В Москве на кризис серьезно ответили. Я уже упоминал о том, что городом были приняты беспрецедентные меры поддержки отрасли. Да, очевидно, что реальные доходы населения сократились. Однако цена квадратного метра во всех основных сегментах, в принципе, сохранилась на докризисном уровне. По мере того, как рублевый доход граждан будет подтягиваться за инфляцией, спрос будет расти. Кроме того, сегодня мы наблюдаем интересное явление на рынке жилья — переток спроса из Московской области, традиционно привлекательной для инвестиционной деятельности, в Москву. В течение многих лет ситуация была обратной: московская цена квадратного метра в два раза превышала подмосковную. В последние годы градостроительное регулирование этих двух соседних регионов двигалось в разных направлениях, в противофазе, вследствие чего в Московской области строить стало дорого и сложно, а в Москве, наоборот, развивать проекты стало проще. Поэтому столичное жилье подешевело. По этой причине сегодня в Москве, несмотря на большое количество предложений, мы наблюдаем достаточно устойчивый спрос. Безусловно, такой подход ориентирован на хорошие проекты, которые быстро строятся, соответсвуют требованиям новой редакции 214-ФЗ, застройщики которых являются надежными компаниями. На этих условиях спрос в Москве есть, и я очень надеюсь, что он сохранится. Что же касается Московской области, то на фоне перетока клиентов в Москву, стало совершенно ясно, что спрос в Подмосковье сосредотачивается в проектах высокого качества. Это означает, что областные власти вытеснили недобросовестных застройщиков, значительно сократив объемы строительства и сохранив на подмосковном рынке исключительно качественные проекты, реализуемые надежными компаниями. Это тоже стратегия, и она принесет свои плоды. — При каком сценарии ситуация со спросом и предложении может развернуться? — Ситуация с предложением на наших рынках присутствия вряд ли изменится. Мы уже видим долгосрочные программы столичных властей, направленные на развитие строительного бизнеса. Город будет продолжать активно развиваться, предложение — расти. Увеличению спроса будут способствовать государственные механизмы, направленные на привлечение в сделки тех граждан, которые сегодня и хотели бы купить жилье, но пока еще считают для себя невозможным или очень сложным участие в приобретении недвижимости. Желающих улучшить свои жилищные условия, по-прежнему, много. Посмотрите, сколько еще людей продолжает жить в старом фонде. И данные статистики показывают, что наметился прирост населения. То есть потенциал большой, людям нужно просто помочь зайти в эти операции. К тому же постепенно российский рынок будет двигаться по аналогии с западными странами в сторону увеличения продаж на стадиях высокой готовности проекта или в готовых домах. Сегодня застройщики продают по договорам долевого участия, потому что банки неохотно и дорого кредитуют строительные проекты. Хотя строителю было бы гораздо проще работать с одним банком в качестве финансового инструмента, нежели с несколькими сотнями дольщиков. — Какие сегменты сегодня наиболее уязвимы? Меняют ли девелоперы, работающие в этих сегментах, свои стратегии? — Бизнес – это, прежде всего, экономика. Те компании, которые в меняющихся условиях рынка научились работать эффективно, разглядывая под микроскопом свои издержки и бизнес-процессы, которые научились детально понимать своих покупателей, прошли этот период без особых сложностей. Это дало новый виток в развитии и всего девелоперского рынка. — Что ждет отечественный рынок недвижимости в этом году? — В этом году для нас самыми важными индикаторами и драйверами рынка будет повышение доходов населения и снижение ставок по ипотечном кредитам. Для наших регионов присутствия важно сохранить поддержку отрасли со стороны властей. Сегодня сделано уже очень много и, по крайней мере, в Москве и Московской области мы смотрим на свои перспективы очень позитивно.