Столичные пятиэтажки: разумнее снести, чем ремонтировать

Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов успешно идет в Москве с 2015 года. Некоторые горожане завидуют соседям, чьи дома попали в «перестроечный» план на ближайшее время, белой завистью. Да, несколько недель придется жить в строительной пыли, но зато потом — красота и чистота! Однако есть москвичи, которые не просто не радуются предстоящим хлопотам, но и боятся их. И вовсе не потому, что не желают терпеть ремонтные «мучения». Речь идет о старом пятиэтажном жилом фонде. Сложилась парадоксальная ситуация: не ремонтировать дома первого этапа индустриального домостроения (1960-х годов) нельзя, а отремонтировать — невозможно. Вмешательство рабочих не только приблизит дома к разрушению, но и может угрожать здоровью и жизни людей. Жители попросту не пускают ремонтников в свои квартиры. Проблемой озаботилась Общественная палата столицы. 9 февраля на заседании Комиссии по жилищно-коммунальному хозяйству, капитальному ремонту и вопросам местного самоуправления эксперты призвали власти найти решение этой непростой задачи. «Падающие» балконы жителей не удивляют Можно смело утверждать: уровень информированности граждан в столице является самым высоким в стране. Где-где, а в Москве жители прекрасно осведомлены обо всем, что происходит в округе, в районе и тем более в доме. И, безусловно, жители осознают необходимость капитального ремонта. Но — на многие вопросы сегодня просто нет устраивающих их ответов, либо действуют жесткие законодательные ограничения. Жители пятиэтажек не понимают, как технически будет проходить ремонт. Большинство домов не имеют подвалов под всем зданием, и прогнившие коммуникации проходят прямо в полу квартир первых этажей, что уже приводит к просадке полов, трещинам в перегородках. Заменить такие коммуникации можно, только временно отселив жильцов, поскольку необходимо разбирать пол. Но, во-первых, куда отселять? А во-вторых, в современных условиях, с учетом уклада жизни (детские сады, школы, переезды, мебель), — это нереализуемая задача, которая вызовет еще больше вопросов у жителей. Из-за того, что в балконах за время эксплуатации уже полностью пришла в негодность стальная арматура, любой поверхностный ремонт ничего не решит, надо срезать балкон. Конструкция стен такова, что новый балкон можно сделать, только разобрав фасадную стену, в панели такого не сделаешь... Типичный пример. Год постройки дома №7, корпус 5, по улице Артековская — 1960-й. Его «старость» видна невооруженным взглядом: на фасаде — расслоение плит до арматуры, разрушение балконов, расползающиеся швы. «Самые проблемные балконы — на пятом этаже, — говорит Анастасия Борисовна Устинова, проживающая в этом доме. — Там отслоилась не только штукатурка и сетка, но и даже под слоем арматуры бетон. Выход на этот балкон запрещен, он совсем аварийный. Мне кажется, что он может упасть в любой момент и сбить остальные балконы до первого этажа. От балкона вообще ничего не осталось. Там дырки сквозные, там не то что арматуру видно, там даже если дверь откроют, наверное, будет видно!» Капитальный ремонт дома планировалось провести в 2017 году. Но жители не пускают рабочих в квартиры, поскольку не понимают технологию и целесообразность капремонта. «У меня ванная комната в квартире очень маленькая, — продолжает Анастасия Борисовна. — Стояки находятся в стене. Унитаз, раковина и ванна стоят вплотную друг к другу. И если сюда выносить канализационную трубу, унитаз окажется перед дверью. Как я вообще буду в ванну попадать, через унитаз перешагивать?» Астматики задыхаются от разросшегося грибка Москвичи неоднократно, еще до известия о капремонте дома, пытались «латать дыры» своими руками, но безрезультатно — эффект длился считаные дни. Так, житель дома Сергей Петрович Литвинов сетует на неприемлемые условия проживания: «У меня в квартире нет паркета ни в зале, ни в спальне — все прогнило. Пришлось даже дверь в комнату отпиливать, чтоб она открывалась. На кухне сквозные дыры в полу, пытался сам заделать, и все равно надолго не хватает — гниль все съедает. Стены рушатся, в ванной особенно — пол, потолок, стены — везде грибок». Надо признать: жители правы. Председатель правления межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ, член Общественной палаты города Москвы Валерий Семенов рассуждает: «Почему гниет пол? Тут много факторов. Сам дом 1960 года постройки, то есть ему уже больше 50 лет. Естественно, произошел критический износ конструкций, которые проектировали в середине прошлого века, рассчитывая на ограниченный срок эксплуатации. Закладные детали с коррозией, неработающий утеплитель, низкая теплозащита уже сегодня приводят к прогрессированию дефектов стен. Как следствие — промерзание, повышенная сырость в помещениях, образование грибка». Нагревательные элементы в самой массовой серии домов I-515 и целом ряде домов проектов повторного применения вмонтированы в бетонные панели в перегородках квартир и не обеспечивают нормативный прогрев помещений. При аварийных протечках нет открытого доступа к трубам, приходится ломать стены. В ряде домов не имеется подвала под всем или частью здания. Отсутствие возможности доступа к магистралям, их крайне ветхое состояние приводят к разрушению полов и перегородок в квартирах первых этажей, нарушению снабжения ресурсами всего дома. Чтобы избежать аварийности, Фонд капремонта Москвы вынужден проводить работы локально, зачастую меняя только аварийные участки. Но в течение ближайших лет все равно в эти дома придется возвращаться, когда начнутся проблемы в помещениях, где не было допуска... Следующий адрес: Кавказский бульвар, дом 34, корпус 1. Год постройки — 1965-й. Системы коммуникаций при строительстве дома были проложены в квартирах закрытым способом, в том числе система водоотведения (канализации) в квартирах предусматривает водоотвод с двух спаренных квартир в один стояк. Нет возможности их прокладки вновь открытым способом. Как и жители дома по Артековской улице, москвичи с Кавказского бульвара замучились приводить квартиры в порядок. Марина Муравьева рассказывает, что она со своими домашними пыталась сделать ремонт своими силами, но в итоге сдалась: «Непонятно, за что браться. Очистили стену кое-как — повсюду грибок, трещины уже пошли. Батарея встроена в стену, и если идет подтекание, вода в эту стену и впитывается. Вот вам и разрастание грибка. Собирались дверь сделать, потому что старая уже выгибается. Линолеум поднимается по всей квартире. У меня совмещенный санузел. Если здесь будут трубы, я не представляю, как в туалет-то ходить: коленками в стену упираться? Пытались сделать косметический ремонт — обои тут же желтеют из-за грибка». Женщина говорит, что у нее застарелая астма, подрастают дети, один ребенок аллергик. «Как нам в таких условиях жить?» — недоумевает Марина. Ирина Михайловна Радюкина поддерживает соседку: «Все стены постоянно мокрые. Ремонт сделали год назад. Постоянная сырость, и в такой сырости растет мой внук. У нас в ванной комнате стена совмещена с соседней квартирой. Я так понимаю, что если начнется капремонт, то ванная у нас с соседями будет общая — «прекрасная» перспектива». В тесноте, а не в обиде ли? Ситуацию разъяснила исполнительный директор межрегиональной гильдии управляющих компаний в ЖКХ, член Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ при Комитете Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ Вера Москвина: «В домах этой серии отопительные приборы встроены в стену. Поменять прибор в таком случае можно, например, разломав стену. Но если она меньше десяти сантиметров толщиной и такой возможности нет, придется выносить батарею в комнату, но тогда от кухни вообще ничего не останется. Площадь кухни уменьшится до трех квадратных метров. Ни о каком семейном обеде и речи уже быть не может в таких условиях. Трубы, естественно, изнашиваются. Зимой трубы горячие, они расширяются, летом вода горячая уходит — они сужаются. На стыке образуется неплотное прилегание — водичка покапала. Испаряться ей некуда, она внутри короба, вот она грибком и выходит в стены». Получается, что традиционный капитальный ремонт, который принят сейчас в России, для таких типов домов совершенно невозможен? «Тот ремонт, который мы должны здесь сделать, ухудшит положение жильца, но не улучшит его. А ведь задача капитального ремонта совсем другая, — поясняет Вера Москвина. — Поэтому на этих домах должно быть совершенно другое проектное решение. Собственников нельзя оставлять в таком положении. Замена системы канализации в ванной комнате в домах этого типа невозможна. Могла бы сказать, что необходимо искать технологическое решение, вносить изменения в проектно-сметную документацию, но такого решения, не ухудшающего планировку и не уменьшающего полезную площадь просто нет». В беседу вступает Инга Алексеевна Цветкова, квартира которой находится на пятом этаже: «Крыша течет, давным-давно ее пора ремонтировать, потолки у нас в квартире все протекают». — Крышу мы сделаем, подвал отремонтируем, а как быть с коммуникациями внутри этих стен? — задается вопросом Вера Москвина. — Срок годности этих коммуникаций давно вышел. Трубы внутри стен дают течь — идет испарение воды, это грибок... «Латание» пятиэтажек противоречит современным стандартам жилья В доме на Судостроительной, 26, корпус 2 (1961 года постройки), идет разрушение фасада, карниза, плит перекрытий в санузлах. Коммуникации находятся в аварийном состоянии. Даже для противоаварийных мероприятий надо хотя бы на время отселить часть квартир. Капитальный ремонт планировалось провести в 2017 году, но даже при таком состоянии дома жители категорически отказываются от временного отселения и считают целесообразным снос дома. — Я проживаю в этом доме с самого детства. У меня в квартире все разрушения, которым подвергается дом, налицо, — констатирует москвичка Ирина Горюнова. — Перекрытия потихонечку с верхнего этажа стали уже сюда давить, пошла трещина в потолке — это буквально за последний год. Изменения растут в геометрической прогрессии. Ирина сетует, что трещины идут по всей поверхности стены. Говорит, что полы они недавно отремонтировали сами, да толку мало: уже идут проседания, видимо, лаги тоже сгнили. «Необходимо полностью поднимать все полы и делать новую подложку, лаги, стяжку, — рассуждает Ирина. — А у нас, когда люди начинают делать ремонт в домах, начинает рушиться просто все. Фактически нашему дому нужны новые несущие конструкции — по сути это строительство нового дома. Насколько это экономически целесообразно? Что будет выгоднее: сделать капитальный ремонт или переселить нас в новый дом?» А пару лет назад в ванне до арматуры обрушился потолок. Сказать, что это было очень неожиданно, — не сказать ничего. И, конечно, можно себе представить, какую опасность это представляет для жизни. А ведь у многих жильцов маленькие дети, пожилые родители. И не принимать какие-либо меры в таком случае невозможно. — Мы много лет пытались добиться выселения или хотя бы капитального ремонта, — продолжает москвичка. Капитальный ремонт, который нам могут сделать, тот набор работ, который указан в программе, он не просто не изменит ситуацию — он ее ухудшит. Он закроет разрушения, которые сейчас есть в доме, и просто не позволит своевременно отслеживать изменения в несущих конструкциях здания... Валерий Семенов согласен с жителями: «В доме есть конструктивные особенности, произошло смещение плит перекрытия, особенно потолков. Этот вопрос необходимо выносить на обсуждение с тем, чтобы принять правильное решение, как дальше быть с этим домом». И наконец нет ясности, кто будет восстанавливать отделку квартир по окончании работ, кто оплатит покупку и поклейку новых обоев, установку натяжных потолков (в сметах это не пропустит законодательство). Фонд действительно не может оплатить отделку квартир. Жилищное законодательство жестко определяет состав элементов дома, относящихся к общему имуществу собственников помещений, на которые могут расходоваться средства, собираемые на капитальный ремонт. То есть Фонд не имеет возможности сделать заново натяжные потолки или подобрать закупленную жителями для ремонтов много лет назад кафельную плитку. Нет технической возможности заменить скрытые коммуникации без дискомфорта и снижения потребительских качеств квартиры. Но это не ответ для жителей, задающих справедливые вопросы, почему капитальный ремонт не улучшает условия проживания в их домах. Попытка реализовать в Москве проект реконструкции квартала пятиэтажек в районе Кузьминки, по аналогии с Восточной Европой, с треском провалился. Жители выступили категорически против таких формальных, на их взгляд, изменений качества жилья. В 1990-е, наверное, отремонтированные таким образом дома были бы комфортными, а жители терпели бы неудобства с отселением или проживанием на строительной площадке. Но сегодня в Москве другие стандарты жилья, и граждане их воочию видят на примере новых домов для переселения сносимых серий. Необходимо руководствоваться опытом стран, полностью санирующих кварталы, заменяя ветхий фонд современными зданиями, а не латающих разваливающиеся дома. Ведь они изначально были сконструированы без расчета на то, что их придется ремонтировать. Даже если отступать уже некуда и еще одну зиму с неработающей системой отопления просто не вынести, возникает следующая проблема. Заменить скрытую систему возможно только при 100%-ном доступе во все квартиры, о чем, при очевидных неудобствах и дискомфорте во время ремонта таких домов, жители просто не смогут договориться. Эксперты говорят, что вопрос допуска для прокладки новой системы — это серьезнейшая проблема ремонта таких домов, которую обойти сегодня из-за понятной позиции жителей практически невозможно. Не дает здесь ответа и жилищное законодательство. Конечно, можно судиться, но кому и с кем? Самим жителям друг с другом, управляющей компании или фонду со всеми сразу? А процесс этот может затянуться на годы. Вот и выкручиваются строители, чтобы «обойти» помещение, где жители не пускают. Могут новую трубу к старому участку приварить, а что ждать от такой конструкции через пару-тройку лет, совершенно понятно. Потечет! А бывает, вообще через лестничные клетки обводят коммуникации, плетя неприглядные и непонятные паутины из труб. Раньше, натыкаясь в социальных сетях на фотографии, было до слез смешно, как казалось, от человеческой глупости, а сейчас, пообщавшись со специалистами, даже грустно стало: от какой-то безысходности. И жители, и эксперты солидарны в одном: капитальный ремонт для пятиэтажных домов — это не то решение, которые позволит сделать их комфортными для проживания. И об этом чиновникам необходимо подумать в первую очередь. МНЕНИЕ ВЛАСТЕЙ: Генеральный директор Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы Артур Кескинов: «Пятиэтажки включались в программу в первоочередном порядке в связи с плохим состоянием системы. Дома действительно имеют очень низкую ремонтопригодность. Это особенности их конструкции. Другой технологии капитального ремонта замурованных в стенах стояков или замены магистралей в «бесподвальных» домах нет. В ходе работ приходится принимать инженерные решения, которые не всегда устраивают жителей. Но для таких домов это — вынужденная и неизбежная мера. Непринятие мер приведет к авариям, нарушению подачи воды и тепла, работы системы канализации».