Алексей Богданов: «Столичные и международные инвесторы опасаются заходить в регионы»

Инвестиции, особенно иностранные, — показатель развития экономики и привлекательности страны для бизнеса. Несколько лет назад они резко сократились, и это печально. Рынок недвижимости тоже в полной мере почувствовал данный тренд на себе. Сегодня мы говорим об иностранных инвестициях в российскую недвижимость с Алексеем Богдановым, управляющим партнером S.A. Ricci. Растут ли, с вашей точки зрения, инвестиции в отечественную недвижимость? Что говорят цифры? В 2016 году объем инвестиций в российскую недвижимость составил около $6,9 млрд. Если сравнивать с предыдущим годом, когда было инвестировано $2,6 млрд, вложения выросли на 160%. Однако если учесть снижение курса доллара практически вдвое, уместно говорить о высокой инвестиционной активности в прошлом году. Однако мы видим, что 74% инвестиционных вложений в 2016 году сформированы всего несколькими крупнейшими сделками. Приобретение компании «Мортон» и всех ее активов ($2,4 млрд) уже составляет треть от общего объема инвестиций — 34%. Другие 40% - это знаковые сделки: «Транснефть» купила башню «Эволюция», ВТБ - башню «Евразия», Nordstar перешла к «Роснефти», «Президент плаза» — к «Сбербанку». Кто инвестирует? Отразилась ли политическая ситуация на составе инвесторов? Сложная политическая обстановка и санкции не могли, к сожалению, не отразиться на отношении иностранных инвесторов к российской недвижимости. В 2016 году всего 4% от общего объема инвестиций пришлось на долю иностранных вложений. Интерес к российским объектам, который мы наблюдали полтора-два года назад у европейских и азиатских как институциональных, так и частных инвесторов, не привел к заключению сделок. Политическая напряженность, продление санкций пугают инвесторов и заставляют их занимать выжидательную позицию. Кроме того, экономическая рецессия снижает доходность объектов недвижимости. Основными игроками на инвестиционном рынке недвижимости в ушедшем году были финансовые институты (на их долю пришлось 30%) и крупные игроки строительно-девелоперской отрасли (47%). На долю частных инвесторов пришлось менее 5%. Какие сегменты недвижимости пользуются наибольшей популярностью у инвесторов и почему? Инвесторов могут привлекать объекты в различных сегментах, главное, чтобы это была качественная недвижимость — современной постройки, с привлекательным пулом арендаторов. Лучшими арендаторами считаются иностранные и известные российские бренды с долгосрочным договором аренды. Как правило, основным сегментом для инвестиций в России является офисная недвижимость, в последние 5 лет именно на нее приходилось в среднем около 40% от общего объема инвестиций в недвижимость. В 2016 году в офисную недвижимость было инвестировано около 44% от общего объема — более $3 млрд. Почти весь объем средств в офисном сегменте был направлен в качественные бизнес-центры класса А и В+ в Москве. За текущий год сделки были совершены с крупнейшими бизнес-центрами: башни «Эволюция» и «Евразия», Marr plaza, Nordstar Tower; БЦ «Парк Победы», БЦ Solutions, приобретен дом-книжка на Новом Арбате. Мэрия Москвы выкупила у Capital Group 55 тыс. кв. м офисных помещений в общей площадью 55 тыс. кв. м в башне «ОКО». Инвестиционная компания О1 Properties приобрела московский БЦ «Аврора бизнес парк» (94 тыс. кв. м). Сбербанк закрыл сделку по приобретению бизнес-центра President Plaza на Кутузовском проспекте (96 тыс. кв. м). Конечно, нужно иметь в виду, что в случае сделок с банками можно увидеть отчасти вынужденные меры – приобретенные активы находились у приобретателей в залоге. Инвесторов интересуют качественные бизнес-центры как наиболее понятный, надежный и устойчивый сегмент с высокой доходностью, менее зависимый, в отличие от торговой недвижимости, к примеру, которая сильно зависит от платежеспособного спроса населения. На долю ТРЦ в прошлом году пришлось всего 4% инвестиций. Снижение интереса к торговой недвижимости можно объяснить падением реальных доходов населения, неизбежно следующего за этим снижением платежеспособного спроса, среднего чека и товарооборота ритейлеров, привязыванием оплаты за аренду к товарообороту, понижением доходов от аренды. Учитываете ли вы в своих исследованиях частные инвестиции и какую долю в общем объеме они могут составлять? Конечно, мы учитываем и частные инвестиции, однако их доля в общем объеме весьма незначительна – в 2016 году, например, она не превышает 2%. Нужно понимать, что существуют два типа частных инвесторов. Это так называемые «малые» инвесторы, у которых есть несколько миллионов долларов и они хотят приумножить свой капитал. Они выбирают объекты, доходность которых сравнима с банковским депозитарием – 10−15%. «Малые» инвесторы приобретают чаще всего небольшие помещения в центре города, в основных торговых коридорах под стрит-ритейл, либо небольшие офисные площади, чтобы потом сдавать их в аренду. К другой группе относятся инвесторы, обладающие значительными средствами, у которых есть возможность приобрести ТРЦ или БЦ. Однако такие инвесторы редко выступают от своего имени, чаще они образуют какие-либо фонды, финансовые институты. Если смотреть по регионам, какие из них наиболее инвестиционно привлекательны и почему? Сегодня привлекательным для инвесторов остается только Московский регион: 98% от общего объема инвестиций в прошлом году досталось Москве. На Санкт-Петербург и остальные регионы пришлось всего 2%. Конечно, качественные бизнес-центры и торгово-развлекательные центры есть и в Новосибирске, и в Екатеринбурге. Многие объекты успешны, генерируют стабильный доход. В регионах есть частные инвесторы. Однако региональные рынки обособленны, сделки там осуществляются местными игроками, столичные (не говоря о международных) инвесторы опасаются заходить в регионы, где менее предсказуемы политико-экономические риски. Как вы думаете, настанет ли время, когда инвестиции в регионы начнут расти и станут хотя бы сопоставимы с уровнем вложений в столичную недвижимость? Это вопрос немножко из серии «когда Турин станет Римом?», когда ответ известен заранее: никогда. Нужно понимать, что объем инвестиций в регионы никогда не поднимется до уровня «сопоставимости» с инвестициями в столичную недвижимость. В Москве сосредоточены все ключевые финансовые институты, органы государственного управления, головные офисы международных и российских компаний. Население столицы составляет 12,3 млн человек — и это только по официальным данным, а в действительности, как мы понимаем, значительно больше. В Санкт-Петербурге живет лишь 5,2 млн человек, в Новосибирске – 1,5 млн, в Екатеринбурге – 1,4 млн. В остальных крупных российских городах население составляет около миллиона. Население только Москвы практически равно сумме населения 10 крупнейших российских городов-миллионников. Здесь развивается бизнес, здесь расположены центральные офисы крупнейших иностранных и российских компаний, здесь сосредоточена высокооплачиваемая рабочая сила, есть рынок, напоминающий западный. Что нужно сделать для того, чтобы инвесторам стала интересна недвижимость в регионах? Необходимо развитие экономики и ее диверсификация. Самый очевидный пример – в Америке властные структуры сосредоточены в Вашингтоне, бизнес рассредоточен по различным городам: Сан-Диего, Сан-Франциско, Лос-Анджелес – инвесторы с удовольствием идут в эти и другие города. Разве что Детройт находится в упадке. Тем не менее, в городе по-прежнему остаются правления автомобильных компаний большой тройки: «Форд», «Дженерал моторс», «Крайслер». Собственно, хороший пример уже есть и в России – переезд «Газпрома» в Санкт-Петербург. За «Газпромом» неизбежно в Северную столицу подтянутся обслуживающие концерн компании. Уже сегодня мы видим, как оживился офисный рынок Санкт-Петербурга: поглощение только за I полугодие 2016 года составило 56 тыс. кв. м, на 5,5% поднялась ставка аренды. Драйверами спроса на офисном рынке Санкт-Петербурга стали компании, чей бизнес связан с корпорацией «Газпром», и крупнейшие сделки прошлого года состоялись именно с такими арендаторами. Выросла и стоимость аренды жилья. Теперь давайте пофантазируем. Если будет принято решение перевести нефтяные компании в Новосибирск, Государственную Думу – в Екатеринбург, со временем рынки недвижимости станут привлекательными для инвесторов и там. Другое дело, что историческое формирование Москвы как «центра всего» (всех ветвей власти, бизнеса, культуры) складывалось веками, и преодолеть это неимоверно сложно. Можно лишь сказать, что в обозримом будущем – в течение следующих 10−15 лет мы не увидим «сопоставимого с Москвой» уровня инвестиций в регионы. Хотя на увеличение инвестиций в города-миллионники до 8−10% при благоприятных условиях (выходе из экономической рецессии, развитии экономики) очень хочется надеяться. Почему сейчас «подходящее время для приобретения качественных и ликвидных активов», как сказано у вас в одном из релизов? Когда рынок на дне, а сейчас именно такая ситуация, и очевидно, что дешевле стоить объекты уже не будут, — лучшее время для выгодных инвестиций в недвижимость. Ставки сейчас находятся на минимальном уровне во всех сегментах недвижимости. По сравнению с 2014 годом ставки аренды упали, соответственно, доходность снизилась. И стоит объект недвижимости значительно дешевле, чем 2 года назад. Инфляция составляет по официальным данным 6−8%. Однако эта цифра может очень разниться в зависимости от того, какие товары учитывать в составе потребительской корзины, и мы понимаем, что реальная инфляция выше. Что касается строительных материалов, их стоимость возросла на 15−20% по сравнению с 2014 годом. И вновь возводимые объекты недвижимости по объективным условиям будут стоить дороже. Нужно принимать во внимание и тот факт, что некоторые девелоперы оказались в сложной ситуации и рассматривают возможность продажи хорошего, высококачественного объекта с дисконтом. Именно такие ликвидные активы первыми начнут расти в цене на этапе подъема рынка. Поэтому в кризисное время приобретать недвижимость очень выгодно. Это касается объектов как коммерческой недвижимости, так и жилой. Ваши прогнозы по инвестициям на текущий год по сегментам? Точный прогноз сегодня по сегментам дать невозможно. Однако вероятно, что значительный объем инвестиций будет приходиться на офисы. Не исключено, что в этом году нас ждут интересные сделки по приобретению торгово-развлекательных центров. Вряд ли мы увидим повышенный интерес инвесторов к складской недвижимости – из-за продолжительных сроков окупаемости складам придется подождать инвесторов. На рынке, как и в 2016 году, будут преобладать российские инвесторы. По нашим прогнозам, объем инвестиций в текущем году может составить $5−6 млрд, и, скорее всего, он будет в большей части сформирован несколькими крупными сделками.