Обещать – не значит жениться: о росте цен на столичную «недвижку»

У большинства прогнозов о грядущем росте цен на новостройки в Москве и Подмосковье задача одна – подтолкнуть к немедленной покупке колеблющихся россиян. Нелепо было бы ожидать, что ведущие игроки столичного рынка недвижимости не попытаются манипулировать желаниями потенциальных покупателей. Слово и дело В 2016 году число сделок на отечественном рынке недвижимости (если не брать в расчет откровенно депрессивные регионы) продемонстрировало заметный рост. Так, Росреестр зарегистрировал в Москве заключение 35,6 тысячи ДДУ (плюс 81% к показателям 2015 года). На вторичке рост оказался куда скромнее, но все равно присутствовал: зарегистрировано 126 тыс. против 114 тыс. договоров по итогам 2015 года. Объяснить подобную динамику несложно. Во-первых, рынок поддержала программа госипотеки, обеспечивающая в эконом-классе до 80% продаж. Во-вторых, россияне массово разочаровались в долларах и поспешили переведенную в рубли валюту вложить в квадратные метры. Но вряд ли подобный сценарий повторится в 2017 году. Тем не менее, позитив 2016 года по оставшейся с советских времен традиции подталкивает публичные лица брать на себя «повышенные обязательства». Многие застройщики «пугают» потенциальных клиентов, что в наступившем году объем продаж на первичном рынке только вырастет. А значит и цены на квадратные метры пойдут вверх. Способствовать этому, в частности, должна макроэкономическая обстановка. Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая собрала позитивные прогнозы по росту российского ВВП в 2017 году: По прогнозу МЭР валовый продукт увеличится на 0,2%, по данным МВФ – на 1,1%, согласно сведениям Всемирного банка – на 1,5%, а по мнению Morgan Stanley – на 1,2%. Как следствие, работающие на участников рынка эксперты наперебой убеждают, что цены на новостройки вслед за спросом в наступившем году обречены на рост. Разница только в параметрах этого роста. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин , например, пообещал, что «цена квадратного метра будет потихонечку идти вверх» . Осторожные эксперты, впрочем, обещают рост не более 3-7%. Но есть и горячие головы. «Цены на новостройки массового сегмента Москвы повысятся примерно на 10-15%. В среднем по рынку каждый месяц стоимость квадратного метра будет увеличиваться примерно на 1%» , - ожидает управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Ему вторит исполнительный директор компании «ФЦСР» Павел Телушкин : Рост стоимости квадратного метра на рынке премиум-класса может составить примерно 1–1,5% в квартал. Предъявите ваши аргументы Среди причины «неизбежного роста» цен на рынке недвижимости в 2017 году чаще всего упоминаются рост стоимости стройматериалов и законодательные изменения, которые повышают расходы застройщиков. Так, по словам главы Минстроя Михаила Меня , требующий от застройщиков отчислений строительный компенсационный фонд начнет функционировать уже в I квартале 2017 года. Напомним, Фонд создается для защиты обманутых дольщиков. Впрочем, механизмы уклонения от избыточных расходов строители уже выработали. Как подсказывает руководитель группы управления проектами Рейтингового агентства строительного комплекса Федор Выломов , основные изменения законодательства нацелены на проекты, стартовавшие после 1 января 2017 года. И застройщики приложили все усилия, чтобы запустить (пусть номинально) все, что можно, в конце 2016 года. Поясняет директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева : В наступившем году упор делается не на запуске новых проектов, а на расширении числа очередей старых. Ожидается, что из-за законодательных поправок с рынка уйдут (точнее – перейдут в ранг подрядчиков) мелкие компании. К выгоде крупных! Наконец, нужно понимать, что без прибыли никто работать не будет. А замечания (впрочем, только самих застройщиков), «будто строители работают почти себе в убыток», не имеют никаких оснований. При убытках стройка просто прекращается. Спроса нет. Откуда взяться высоким ценам? Но не только застройщики умеют рассуждать о ценах. По оценкам аналитиков рынка недвижимости, цены на первчику определяют несколько факторов: устаревание жилого фонда, буквально заставляющее граждан искать новое жилье, и демографическая обстановка. Констатирует директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк : Обеспеченность жильем граждан Московского региона крайне низка. Но гораздо важнее для ценообразования - уровень конкурентной борьбы в конкретном регионе, возможность взять ипотеку и общая динамика доходов населения. Конкуренция же в Москве предельно жесткая, а будущее ипотеки – в тумане. Госипотека приказала долго жить, и не известно, когда и на сколько Центробанк соберется снижать ключевую ставку. При этом и с доходами населения не все так однозначно. Они, мягко говоря, не растут. Соответственно, спрос гораздо ниже предложения. Почем спешка? В среднем по 20 крупнейшим регионам России за минувший год кв метр «похудел» в своей стоимости 3,8%. Так подсчитали аналитики ЦИАН. Первичка «топталась» на месте, компенсируя номинальный рост цен всевозможными скидками. Вторичка при этом и вовсе проседала. Конечно, в Москве и Петербурге ситуация с точки зрения девелоперов чуть лучше, чем в целом по стране. Тем не менее, нынешние цены не устраивают операторов первичного рынка недвижимости. Им хотелось бы получать больше прибыли. На волне своих желаний застройщики пускают в ход любое маркетинговое оружие, способное повлиять на потребительское поведение. Именно поэтому почти панические возгласы экспертов, что чуть ли не завтра начнется активный рост цен на квартиры новостройках, звучат сегодня все чаще. И это далеко не единственный случай «продажи пустоты в красивой обертке». Достаточно вспомнить строительство «по скандинавским технологиям», продажу «прекрасных видовых характеристик» при точечной застройке или «экологическую чистоту» на бросовых землях Подмосковья. Более свежий пример манипулирования потребительским поведением - ситуация со ставками по ипотеке. С осени 2016 года стали появляться сообщения о планомерном снижении банками ставки по несубсидируемым продуктам. Только после Нового года о снижении ставок заявили порядка десяти кредиторов. В реальности же средневзвешенные ставки за это время потеряли не более 0,5 п.п. На самом деле большинство снижений проводится не по самым востребованным позициям и в незначительном размере. А по факту: пока не будет пересмотрена ключевая ставка, серьезных подвижек по ипотечным ставкам ждать бессмысленно. Перечисленные маркетинговые хитрости застройщиков объединяет один признак – согласно их заявлениям выгодная сделка возможна исключительно в короткий отрезок времени. То есть срочно! Так клиент мотивируется к стихийной покупке. А вот у вторичного рынка лоббистов нет и, как нетрудно заметить, заявлений о скором росте цен на объекты «вторички» также не наблюдается. Таким образом, вряд ли колебания цен в текущем году вырвутся за пределы инфляции. Серьезный же рост цен на рынке недвижимости возможен лишь через два-три года. Игорь Заржицкий