Арендная драма: «Афимолл» может расстаться с «Формулой кино»
В Москве назревает новый бизнес-конфликт из-за валютных ставок аренды коммерческий недвижимости. «Формула кино» идет в суд против «Афимолла», чтобы заставить торговый центр снизить ставку: иначе, как говорят в киносети, аренда превышает выручку. В 2008 году, когда был заключен контракт, арендная ставка была зафиксирована в валюте. В связи с девальвацией рубля, которая произошла в два этапа — 2009-м и 2014 годах, плата стала существенно выше. Именно здесь, в многозальном комплексе киносети, находится легендарный IMAX Sapphire, который хорошо известен продвинутой московской публике. Он не уступает такому же залу в Лос-Анджелесе, где голливудские режиссеры принимают окончательное решение о выпуске своих фильмов в формате IMAX. В определенный период времени «Формуле кино» удавалось договориться о приемлемых условиях аренды, однако с лета этого года достичь компромисса не получается, поэтому пришлось идти в суд, рассказал Business FM генеральный директор сети «Формула кино» Никита Щеголь. Никита Щеголь генеральный директор сети «Формула кино» «Мы намерены защищать свои права и требовать пересмотра аренды и ставки аренды с учетом изменившихся обстоятельств до приемлемого уровня. Мы привлекали двух независимых экспертов. И те, и другие дали примерно одинаковую оценку. Если сравнивать с той ставкой, которая прописана первоначально в договоре, то это в разы меньше. Мы, к сожалению, не можем выполнять все обязательства в текущем режиме, потому что это больше, чем наша выручка, в связи с чем мы и пошли с иском в суд». Как полагают на рынке, если менеджеры «Афимолл Сити» в итоге не сумеют договориться со своим якорным арендатором «Формулой кино» и оставить ее кинотеатр в торговом центре, финансовые показатели ТРЦ могут серьезно ухудшиться, а это, в свою очередь, может обострить отношения его владельца, компании AFI Development, со своим основным кредитором — банком ВТБ. Представитель компании — собственника «Афимолл Сити» пояснил радиостанции, что копия искового заявления к ним не поступала, и когда компания получит иск, он будет изучен. Официальная же позиция будет сформулирована исходя из содержания документа. Каковы шансы через суд добиться снижения арендной ставки? Андрей Гольцблат управляющий партнер юридической фирмы Goltsblat BLP «По общему правилу, и судебная практика достаточно сильная, условия аренды в иной валюте, чем российские рубли, считается коммерческими условиями, согласованными сторонами, и расторгнуть их крайне трудно. Вместе с тем в некоторых договорах есть свои особенности, которые позволяют вести переговоры об изменении арендной платы — либо о снижении, либо о фиксировании в иной валюте, чем та, которая на сегодняшний день есть в договоре, или фиксации в рублях. Но для этого нужно смотреть каждый конкретный договор. Например, если в договоре установлена нижняя планка по курсу доллара, но не установлена верхняя, тогда можно разговаривать». Как рассказала управляющий партнер компании «Профессиональная группа оценки» Ирина Комар, которая и проводила независимую экспертизу, для кинотеатров предельный уровень доли затрат на аренду в обороте составляет не более 15% — превышение данной отметки делает бизнес нерентабельным. Но «Афимолл Сити» — уникальное в своем роде место. Тем не менее ставка явно завышена, считает Ирина Комар. Ирина Комар управляющий партнер компании «Профессиональная группа оценки» «Естественно, «Афимолл» стоит на первом месте по сравнению со всеми другими торговыми центрами в Москве. Как раз привязка к проценту от выручки была бы очень правильная, потому что раз такое престижное место, значит, больше так называемый пассажиропоток, соответственно, больше возможности получить эту самую выручку, установить цены на билет выше относительно других кинотеатров, то есть сама выручка априори имеет потенциал быть выше». Наличие кинозалов — это важный атрибут и для самих торговых центров. Они в определенной степени обеспечивают покупательский трафик, потому что значительная часть посетителей приходит посмотреть именно кино.
