Эксперт: рынок недвижимости Абхазии – отрасль вне правового поля

За разъяснениями о том, что происходит сегодня в этой сфере в Абхазии, ТАСС обратился к известному эксперту по зарубежным рынкам недвижимости Елене Лазарь. - Вы провели недавно специальное исследование в республике. Как бы вы описали в двух словах нынешнюю ситуацию? - В Абхазии сегодня сложилась уникальная реальность: целая отрасль живет вне правовой регуляции, а основной капитал зарабатывается за счет мошеннических схем, жертвами которых становятся прежде всего россияне. Более того существование откровенно криминального рынка стало проблемой в межгосударственных отношениях с Россией, поскольку множится число пострадавших, обращающихся за поддержкой к властям и дипломатам. - Тем не менее это не останавливает наших сограждан…. - Согласно действующему в Абхазии законодательству, земля вообще не может быть предметом купли-продажи. Официально приобрести жилую недвижимость не граждане страны также не могут. Но между Российской Федерацией и Республикой Абхазия сегодня существует довольно высокий уровень деловой активности, взаимодействие на уровне частного бизнеса. Абхазия является одним из основных курортов для россиян. Поэтому, разумеется, возникает спрос на недвижимость, а отсутствие закона порождает теневой рынок. Вопрос этот имеет давнюю историю. Интерес россиян к приобретению недвижимости в Абхазии существует с 1990-х годов. На первом этапе их интересовала недвижимость в непосредственной близости от берега моря по бросовым ценам. Это могли быть квартиры, могли быть и дома. Цена на такую недвижимость перекрывала риски. В 1998 году можно было приобрести квартиру из двух-трех комнат за $200-300. Эта недвижимость часто была вовсе никак не оформлена, могла принадлежать покинувшим в недавнем прошлом зону конфликта людям. Именно серьезный рост таких сделок, стал побудительным мотивом для властей, которые в 1998 году приняли постановление правительства о запрете сделок с недвижимостью для не граждан Абхазии. Однако это мало изменило ситуацию, так как, согласно данным, полученным от абхазских агентств, доля сделок с фактическим участием приобретателей – россиян, была всегда очень низкой. Сегодня рынок недвижимости в Абхазии функционирует по уникальным правилам. Очень трудно вообще сформулировать его емкое определение. Это в действительности "рынок по понятиям", в котором в тесной связи работают и легальные риелторы, и всякого рода авторитеты, в том числе криминальные, и государственные чиновники. Это своего рода "спайка" давно и хорошо лично знакомых людей, обеспечивающих "гарантии" в этом море хаоса. Но, они могут как "гарантировать" безопасность сделки, так и наоборот, целенаправленно реализовывать мошеннические схемы. Примеры этого мы также обнаружили в ходе нашей исследовательской работы. - Что мешает изменить ситуацию? - Основа теневого рынка недвижимости в Абхазии для россиян – продолжающий действовать запрет на приобретение недвижимости для не граждан. "Под запрет" выстроен рынок, настроены связи, это коррумпированная система, заточенная по большому счету под обман. Сейчас принята схема, при которой права собственности оформляются на доверенного гражданина Абхазии, который в свою очередь пишет доверенность на пользование имуществом для фактического владельца жилой недвижимости – гражданина России. В целях получения дополнительных гарантий, между юридическим и фактическим владельцами недвижимости оформляется еще и договор займа на сумму сделки. То есть гражданин Абхазии, он же юридический собственник, вроде как берет в долг у фактического владельца - гражданина России ту сумму, какую стоит недвижимость. Предполагается, что в случае "размолвки" он вернет россиянину деньги. На наш взгляд, речь здесь на самом деле не идет ни о каких гарантиях. В случае возникновения "ситуации X", у гражданина России нет никаких правовых шансов получить свои деньги. В республике не работает фактически институт судебного исполнительства, соответственно, даже если подобное дело доходит до суда, и суд принимает решение в пользу россиянина, крайне трудно, практически невозможно, выполнить такое решение. Поэтому, с нашей точки зрения, любые механизмы, позволяющие "фактическое приобретение" жилой недвижимости в Абхазии, изначально, есть мошеннические. В результате нашего исследования мы пришли к важному выводу: Запретительная политика властей позволила сформироваться, а фактически была одобрена в интересах теневого, криминального бизнеса (поскольку этот бизнес находится вне закона), который получил возможность извлекать доходы за счет сделок, которые с точки зрения права сделками не являются. А жертвами неизбежно становятся граждане России, не имеющие возможности отстоять свои права. Еще один вывод нашей работы: В Абхазии существует круг людей, преступных сообществ, вовлеченных в незаконный оборот недвижимости. В этот круг входят как риелторы, так и госчиновники, сотрудники силовых структур и криминал. Уровень их влияния и возможностей достаточно велик. Они заинтересованы в сохранении криминального рынка недвижимости в Абхазии. - То есть для решения проблемы необходимо просто снять запрет? - Неспособность и нежелание государства внедрить закон, принесло серьезные экономические и социальные убытки. Это прежде всего закрыло путь прозрачным инвестициям, создало ряд серьезных проблем, которые по аналогии с другими странами стали факторами, сильно осложняющими всю социально-экономическую обстановку в республике. В первую очередь, это полный износ старого жилого фонда. Неизбежные из-за этого проблемы, связанные с ухудшением качества жизни, отражаются на политической стабильности. Кроме того теневой и криминализированный рынок стали причиной существенного осложнения российско-абхазских отношений. Растет число пострадавших, обращающихся в государственные органы власти РФ, в посольство РФ в Абхазии, в правоохранительные органы России. Это влияет на политическую составляющую российско-абхазских отношений. Экономический, хозяйственный, культурный обмен между Абхазией и Россией, очень значителен. Многие десятки тысяч граждан обеих стран живут, учатся, работают, по обе стороны границы. Искусственные препятствия на законодательном уровне этим естественным процессам не могут быть эффективны и служат коррупции, а не интересам двух стран. Приток же прозрачных инвестиций, напротив, позволит запустить программы жилищного кредитования, даст возможность государству распоряжаться частью построенного жилищного фонда, распределяя его нуждающимся категориям граждан. В целом пример Абхазии еще раз показывает нам, насколько бессмысленными бывают меры протекционистского и запретительного характера на оформившихся и реально существующих отраслях экономики. - А власти Абхазии понимают, что пришло время действовать? - У нас сложилось впечатление, что как на политическом, так и на общественном уровне, а также в предпринимательском сообществе есть понимание неизбежности принятия законодательной базы, регулирующей рынок недвижимости и делающей доступным легальное участие в нем не граждан Абхазии. Кроме того, по мере роста числа людей, ставших жертвами мошеннических схем на рынке недвижимости Абхазии, будет расти озабоченность российской стороны, которая все более активно будет настаивать на скорейшем принятии моделей, так или иначе способных скорейшим образом изменить текущую ситуацию. Конечно, во всех властных коридорах и в разных политических группах Абхазии есть бенефициары, извлекающие прибыль из текущей ситуации. Противников регуляции рынка недвижимости также много среди людей, у кого остаются нерешенными жилищные проблемы, и кто предполагает, что возможность легального приобретения недвижимости не гражданами, приведет к росту цен. Поэтому, по нашему мнению, будущий закон должен учитывать имеющиеся страхи, и возможно, подразумевать квотирование сделок с недвижимостью, которые осуществляют не граждане Абхазии. Необходимо также подумать том, как обеспечить прозрачность таких сделок для общества. В идеальном случае вся информация на этот счет должна быть в открытом доступе.