Если у вас нету дома: аренда против ипотеки

Взять кредит и как минимум 10 лет быть в долгах? Или жить подешевле на чужих метрах, с которыми можно в любой момент легко распрощаться, уплывая к новым берегам? Выбрать бывает нелегко. Помогут только цифры и голый расчет. Бытовая математика Допустим, вы решаете купить двухкомнатную квартиру за 2 млн. в областном центре. У вас есть первоначальный взнос (без него ипотеку не выдадут) - 600 тыс. рублей. Берете кредит 1,4 млн. под 14% годовых на 15 лет. Ежемесячные платежи банку составят 19 тыс. рублей. Возвращать будете не только долг, но и проценты. И вот по этим процентам заплатите 2 млн. рублей. То есть отдадите банку еще одну стоимость квартиры. Арендовать такую же двушку можно за 15 тыс. рублей в месяц. Здесь в чужой карман за 15 лет от вас поступит 2,7 млн. рублей. Это тоже будут деньги на ветер, почти в таком же количестве. Только по прошествии времени у вас не окажется ни кола, ни двора. А стоимость арендной платы еще и наверняка вырастет. Так что в реальности вы отдадите за съемное жилье явно больше 3 млн. - Считается, что надо иметь собственное жилье: какой смысл отдавать деньги за аренду чужому дяде, уж лучше платить за свое. Но ведь мир недвижимости живет по своим законам. «Бытовая математика» при расчетах стоимости жилья не всегда работает, - не согласен с таким лобовым расчетом основатель компании HomeApp Никита Жилин. Сегодня здесь, а завтра там Обычно люди рассматривают аренду как переходный период. Дескать, поснимаю пару годков, денег поднакоплю на первоначальный взнос и возьму ипотеку. Но есть и те, кто целенаправленно предпочитает аренду. У Андрея с Викой, переехавших недавно в столицу, больших финансовых проблем нет. Но свою квартиру они покупать не спешат. Им нравится снимать. Причем каждый год - новую. - Мне нужно постоянно менять жилье, я так привык, - говорит Андрей. Есть и другие факторы, которые надо учитывать, когда решаешь квартирный вопрос. Тамара несколько лет назад переехала из маленького городка, где не могла найти работу, в областной центр и стала снимать квартиру. Брать ипотеку и обзаводиться своим домом не планирует. - Я деньги считать умею. Квартира, самая плохонькая, здесь стоит 1,5 млн. А банку в итоге я за нее отдам почти 3 млн. Но самое главное: я окажусь привязанной к этому месту надолго, - рассуждает она. Плюс аренды - это мобильность. Надоел спальный район, появились деньги - стал жить в центре или в другом месте, к работе поближе. А еще голова не болит о ремонте. Это проблемы собственника. А найти квартиру можно на любой вкус. Самый неприятный момент в обоих случаях - когда вам нечем платить по счетам. Но тут есть нюансы. Если не сможете платить собственнику, то придется съехать. Надо будет искать жилье подешевле. И, например, снять квартиру с кем-то в складчину. В случае с ипотекой невозможность платить лишает вас уже своего жилья и портит кредитную историю. КСТАТИ Время работает против аренды Со временем у рачительных граждан должны появляться не только морщины, но и капитал. Да-да. Оказаться на пенсии и в арендованной квартире страшновато. Это за границей люди иногда арендуют квартиры и в почтенном возрасте. Пенсия позволяет. Нашим соотечественникам такое не по карману. - Можно всю жизнь провести в съемной квартире, и это сравнительно недорого. Но только если вы не боитесь на старости лет остаться на улице. Аренда - это скорее вариант для среднего класса, тех, у кого есть загородный дом, возможность переехать туда на старости лет, а в период интенсивной работы в городе снимать жилье ближе к офису. Если вы думаете над тем, приобретать ли первое жилье, то тогда однозначно да, - рекомендует аналитик рынка недвижимости Наталия Закхайм. ТОЛЬКО ЦИФРЫ Ипотека или вклад? Помните наш расчет с первоначальным взносом? Так вот, его вполне можно вложить не в ипотеку, а открыть вклад. Если положить 600 тыс. в банк на вклад под 8%, то через 15 лет получите примерно 2 млн. рублей. Это может стать неплохой прибавкой к пенсии. Эти же деньги можно потратить на арендные платежи в будущем. Хотя не забывайте, что ставки по вкладам могут снижаться, а деньги - обесцениваться. И сегодняшние миллионы завтра могут превратиться в копейки. Так что, если выберете для себя путь накопительства, то лучше хранить деньги в нескольких валютах (рублях, долларах и евро). Так выше шансы не потерять сбережения. Сейчас кризис. И квадратные метры немного дешевеют. Например, та квартира, что продавалась в 2014 году за 1,7 млн., сейчас стоит 1,5 млн. Даже в Москве, где недвижимость более востребована, чем в других городах, цены снизились. Почему? Потому что меньше стали покупать, и продавцам приходится умерить свои финансовые аппетиты. Хотя в другие периоды были иные истории. Рынок недвижимости непредсказуем. - Например, квартира в Москве, которую в середине 2000-х купили за 3 млн. рублей, сейчас стоит 8 - 11 млн., - напоминает завкафедрой Финансового университета Александр Цыганов. КОМПРОМИСС Съем плюс новостройка Казалось бы: финансовая выгода аренды в больших городах вроде Москвы очевидна. Если брать в ипотеку даже самую обычную однушку за 6 млн. рублей (в кредит - 4,8 млн.), то платить за нее придется 64 тыс. рублей в месяц. Для сравнения, снимать ее будет вдвое дешевле - в районе 30 тысяч рублей. Но давайте посмотрим на другую математику. Находим новостройку в ближайшем Подмосковье за 2,3 млн. рублей (таких предложений сейчас очень много). Вносим взнос 30%: это 690 тыс. руб. По программе госсубсидирования получаем ипотеку на 1 610 000 под 11,5%. Платеж банку составит 18,5 тыс. рублей в месяц. Это сопоставимо с арендными платежами в области. Примерно два года, пока дом строится, жилье можно снимать. Например, в той же Москве, чтобы поближе к работе. Это дополнительные 720 тыс. руб. расходов. Да, в это время придется поднапрячься. Но оно того стоит. Когда квартира будет сдана в эксплуатацию (а часто есть и варианты с отделкой), ее можно тут же сдать в аренду другим людям. И продолжать арендовать жилплощадь в столице. В итоге окажется, что платеж по ипотеке полностью покрывается жильцами. Через 15 лет квартира будет полностью ваша (на пенсии такая «синица в руках» точно пригодится). А вы нисколько не потеряли в мобильности. Подобный расчет вполне актуален и для других областных центров. ЕСТЬ НЮАНС Хозяин - барин С другой стороны, что такое арендованная квартира? Это квартира, где хозяин в прямом смысле барин. Захотел - поднял арендную плату, захотел - выставил вас вон. Кошечки с собачками, девочки с мальчиками на чужой территории тоже приветствоваться не будет. Прибавьте к этому, что в квартире будет чужая мебель, обои, ванна. А еще к вам периодически может заходить арендодатель - проверить, все ли в порядке. И имеет на это полное право. Квартирант - человек беззащитный. - У нас большинство собственников не платят налоги от дохода с аренды. А потому и снимающий жилье оказывается как бы «вне закона». За границей такого нет. На арендатора регистрируются все квартирные счета. По сути, эта квартира на какой-то период становится как бы его. К вопросам ремонта на западе тоже подходят иначе. У нас нередко сдают «бабушкины» квартиры, доставшиеся после смерти родственников, в первозданном виде. В Америке же, к примеру, собственник, сдавая квартиру, делает ремонт после каждого квартиранта, - рассказывает руководитель компании «Родной дом» Валентин Гончар. Ипотека позволяет вам купить свое жилье. Это инвестиция, если хотите. Да, вы переплатите банку, но у вас останется что-то ощутимое - ваш дом. В случае с арендой - только воспоминания. - Чтобы ответить на вопрос, что выгоднее, ипотека или аренда, нужно знать обстоятельства конкретного человека и его планы. Если у молодого человека еще нет четкого понимания, чего он хочет от жизни, если он в любой момент может сорваться и уехать работать в другой город или страну, то в таком случае разумнее будет пока арендовать квартиру, - считает вице-президент компании «Квартстрой» Александр Байгушев.