Разговоры о бизнесе с «Коммерсантом»: Сергей Калинин

Разговоры о бизнесе Интервью с президентом «Галс-Девелопмент» Издательский дом «Коммерсантъ» в рамках проекта «Разговоры о бизнесе с Коммерсантом» продолжает серию встреч с бизнесменами России. В этот раз главный редактор «Коммерсантъ ДОМ» Андрей Воскресенский беседует с президентом «Галс-Девелопмент», Сергеем Калининым. Ведущий: Здравствуйте, это «Разговоры о бизнесе». Я, ведущий, Андрей Воскресенский. И сегодня в гостях у издательского дома «Коммерсантъ» президент компании «Галс-Девелопмент» Сергей Калинин. Здравствуйте, Сергей! Калинин: Здравствуйте! Сергей Калинин – президент и председатель правления компании «Галс-Девелопмент» с июня 2011 года. Компания входит в пятерку крупнейших застройщиков Москвы. Общий объём проектов – 1600 000 м². Из них 200 000 были введены за два предыдущих года. А поступления от продаж за этот период составили около 48 миллиардов рублей. Среди флагманских проектов «Галс-Девелопмент»: торгово-развлекательный комплекс ЦДМ на Лубянке, бизнес-центр «Скайлайт», гостиничный комплекс «Пекин», IQ-квартал в Москва-Сити, курортный комплекс «Камелия» в Сочи. В Петербурге построен торговый комплекс «Лето». Ведущий: Мы с Вами встретились, чтобы поговорить о бизнесе, о девелоперском бизнесе. Я думаю, Вы со мной согласитесь, в очень непростое время для отечественного девелопмента. Вот могли бы Вы высказать свой взгляд на то, каковы сейчас определяющие тенденции в девелопменте, в строительстве, в недвижимости? И что нас ждёт в ближайшей перспективе? Калинин: Ну, вы знаете, я уже больше 10 лет в бизнесе, который мы называем девелоперским, строительным или созидательным бизнесом недвижимости. Могу сказать, за это время был вот последний, как говорится, кризис, а вернее даже изменение полное рыночных всех реалий и вход в новую, как сейчас модно говорить, реальность; это уже третья на моей памяти. Если в кризис 2008 года практически вся жилая недвижимость в России, и в Москве в частности, перешла из эквивалента валюты в рублёвую составляющую, то в кризис, а вернее уже в новой реальности, начавшейся с осени 2014 года, всю оставшуюся недвижимость рынок перевёл в ту же самую реальность - больше нет валютных составляющих ни в аренде, ни в офисных центрах, ни в торговых. Всё это сходит постепенно на нет. Ведущий: Торговые дольше всех держались. Калинин: Ну, рудименты до сих пор сохраняются. Я оцениваю это как процентов 30-40 до сих пор тех арендаторов, арендодателей, которые ещё не перешли, но это вопрос окончания контрактов, вопрос переговоров. Такой достаточно болезненный вопрос. Ведущий: В вашей сфере, в жилой недвижимости, квартиры и апартаменты, всё в рублях… Калинин: У «Галса» половина проектов недвижимости - в жилой, - и половина проектов - в недвижимости коммерческой. Я могу сказать, как мы - владельцы двух больших торговых центров (торгового центра «Лето» в Питере и торгового центра «Центральный Детский Магазин» на Лубянке), - начиная с конца 2014 года, переводили все ставки в рубли, фиксировали их по определенному курсу. И весь рынок двигается туда же. А второй момент - наш рынок отличается от западного рынка, от рынка Америки или Западной Европы, прежде всего, своей цикличностью, которая гораздо быстрее, нежели чем на Западе. Если на Западе считается, что рынок недвижимости падает и поднимается каждые 10-12 лет, то у нас это происходит каждые три-четыре года. Причём независимо от рынков всех остальных стран. У нас вот как-то такое колебание. Поэтому колебания более резкие, более частые. Это ни хорошо, ни плохо. Просто к этому надо привыкнуть. Ну и, наверное, самый важный фактор - это то, что стоимость кредитного финансирования девелопмента… А не секрет, что во всех странах мира девелопмент - это долгостроящиеся, долгоиграющие проекты, от реализации которых проходит минимум три и максимум десять лет. Если это крупные проекты. Ещё самые известные девелоперы начала 90-х в Штатах писали, есть знаменитая фраза, «самый успешный проект определяется тремя L – «Location, location, location». То есть местом расположения. Сейчас это уже менее актуально, чем было 25 лет назад. Но стоимость финансирования является краеугольным камнем. И как только стоимость финансирования в России вместе с инфляцией, вместе с кризисным моментом пошла вверх, то, соответственно, это резко ухудшило динамику всех строек, потому что фактически за три-четыре года, если речь идёт о 15-16% годового кредита, вы отдаете две стоимости проекта. И, конечно, в девелопменте нет таких прибылей, чтобы отдавать такое количество денег банкам и кредитным организациям. Поэтому эти два фактора, наверное, самые сложные сейчас. Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах США снизилась за последние два года примерно вдвое - с 5000 до 2500 тысяч долларов. Такого низкого уровня долларовых цен на столичные квартиры не было с середины нулевых годов. Калинин: Сейчас наступил тот момент, и многие мои коллеги со мной согласны, - когда фактически все девелоперы в Москве (я не ошибусь, и скажу «в России») продают примерно на пределах нуля. То есть не зарабатывая никакой прибыли. Если дальше не будет роста цен, одновременно с оптимизацией себестоимости, которую, конечно же, все мы производим… Если три года назад у нас было до 70 % валют на компоненте в любом здании, то сейчас это максимум 20-25%. Могу признать, та программа импортозамещения, которую в своё время правительство заявило, происходит далеко не только в сельском хозяйстве. Те же самые стройматериалы, то же самое оборудование - электрическое, инженерное, - производится теми же западными компаниями, которые, несмотря ни на какие санкции, начинают в России производить, образовывать совместные предприятия, выкупать российские заводы. Сейчас это уже 20-25 %. Но, тем не менее… Ведущий: Что, вы даже лифты ставите отечественные? Калинин: Знаете, мы уже давно ушли от импортных лифтов. Например, OTIS уже давно производит лифты под Санкт-Петербургом. Два года назад, когда всё это происходило, звонил генеральный директор Schindler из Германии, говорил: «Ну как же, вы наш большой поставщик». Я говорю: «Ребята, ради бога, открывайте производство в Подмосковье там, или в России…». Ведущий: …продавайте в рублях. Калинин: И мы с вами будем работать. Если нет, I’m sorry. Ведущий: Сергей, Вы сказали, что 3L, то есть «location, location, location» - теперь менее актуально. А что значит «менее актуально»? Почему? Калинин: Классика жанра: раньше, десять лет назад, считалось, что все, что находится на Тверской - это обязательно должны быть бутики, магазины, дорогие рестораны, - всегда будет приносить деньги. За последние два года ставки аренды упали в 3 раза. И никто там ничего не снимает по одной простой причине – парковаться в этом месте нельзя. И эта же зона теперь проходит, например, мимо нашего проекта – Центральный Детский Магазин. Кстати, второй яркий пример, как можно «location, location, location» изменить до неузнаваемости. Мы когда начинали 4 года назад реконструкцию этого замечательного легендарного магазина, нам все говорили: «Ребята, без огромной парковки торгового центра в центре Москвы – просто никак не прокатит». Мы говорим: «Друзья, у нас всего 182 машиноместа…» Ведущий: Сколько? Еще раз. Калинин: 182. И мы, к сожалению, больше углубляться никак не можем – там тайные коммуникации всевозможных спецслужб, всевозможные метро, тоннели и прочие дела. Выше нам не дают, потому что исторический центр, высотность. В отличие от Европейского, который делал паркинг на крыше, мы ничего сделать не можем. Вот у нас будет 182 места. Единственное, что мы сделаем - это выход из метро прямо в здание. И практика показывает: прошло полтора года, 25-30 тысяч человек ежедневно. Это сопоставимо с ГУМом. Ведущий: Да, люди с удовольствием с детьми ездят на метро. Калинин: А мы сделали по-другому. Мы сказали: «Ну, хорошо. Не будет там парковки. Им будет неудобно, мы понимаем. Но зато будет анимация с утра до вечера, будут людей развлекать, детей, праздники, бла-бла-бла». И люди пошли. Они приходят, приводят детей. Им очень нравится, поэтому много разных способов в современном мире сделать притягательным это место. Ведущий: В нынешних условиях, о которых мы разговаривали, правильная стратегия девелопера, который хочет начать новый проект? Калинин: Прежде всего, удачное проектирование. И сразу хочу предостеречь людей, которые являются апологетами западных проектантов, западных архитекторов: хороший именитый западный архитектор, звезда или дизайнер, не прибавляет в проекте - прибавляет ровно ноль добавленной стоимости. В России люди не готовы платить за имя, а он не знает наших реалий, наших СНИПов, наших норм. Он, конечно, вам создаст неземную красоту, которую вы потом будете переделывать с российскими инженерами и конструкторами, которые будут пытаться в современные погодные условия (не Африка у нас) втиснуть все это. Люди не готовы ни копейки платить за именитых дизайнеров. Если вам кто-то говорит обратное, пускай приведут примеры удачных сделок. Не пиара, а именно по деньгам. Ведущий: Понимаю. Калинин: Вот. Потом – проектирование должно быть оптимизировано. Условно говоря - ни грамма лишней площади. Все должно использоваться. Перед тем, как начинать любой девелоперский проект, во-первых, надо очень хорошо взвесить все «за» и «против». Стоит ли вообще начинать? Потому что, как и любые проекты, которые во времени долго происходят, совершено не факт, что та экономика, которую вы сегодня считаете, останется той же самой через три-пять лет. По оценке девелоперов, заметное оживление на рынке жилой недвижимости в Москве может произойти при условии, что банковские ипотечные ставки будут снижены до уровня менее 10% годовых – при кредитовании в рублях. Сегодня они составляют 12-13%. До 2014-го года рублёвые ипотечные ставки составляли около 9,5% годовых. Ведущий: Теперь вернемся к вашим проектам. Вы их начинали в других экономических условиях - тогда, когда рынок уже снова пошёл на подъем после прошлого кризиса. Примерно так, да? Насколько оказались успешны эти проекты, которые заканчиваются в нынешних условиях? Калинин: В этом году мы ставим такой своеобразный рекорд. Обычно мы сдавали по одному, два проекта в год. В этом году получилось исторически, что четыре сразу. Среди этих проектов есть те, которые у нас вышли, без ложной скромности, практически идеально. Например, наш проект бизнес-класса в районе Преображенской площади – ЖК «Наследие». Мне все говорили: «Ну что ты там, на Преображенской площади? Это «спальник», там никто никогда ничего нормального не строил. Зачем вы там будете строить красивые какие-то бизнес-классы? Настроить коробок – все равно люди купят, потому что им куда-то надо переезжать». Говорю: «Не, ребят, будем делать красивый квартал, внутри себя». Результат следующий: еще в прошлом году мы продали там последнюю квартиру из пятисот, которые у нас были в первой очереди. И мы его уже через пару недель сдаем в эксплуатацию. Там все готово – озеленение… Люди уже через пару недель начнут получать квартиры. Получилось очень красиво. Сдадим. И в Сити одну из трех башен, которые мы строим, под названием «IQ-квартал», сдаем в конце этого года. Там продана треть. Но на самом деле Сити сейчас для всех является самой большой проблемой. Потому что за последние пять лет настроили столько, что там еще лет на пять снимать офисы и продавать квартиры хватит с лихвой. Ведущий: Спасибо, Сергей! Сегодня мы разговаривали о бизнесе с президентом компании «Галс-Девелопмент» Сергеем Калининым. До встречи в следующих выпусках. (function () { $("#conf_future_list").load("/gbox/index/513/0/77"); })(); (function () { $("#conf_infoblock").load("/gbox/index/518/0/77"); })(); (function () { $("#conf_miniaanounce").load("/gbox/index/519/0/77"); })(); Разговоры о бизнесе с «Коммерсантом»: Сергей Калинин Интервью с президентом «Галс-Девелопмент»