Алексей Попов: в России был "рынок продавца", а стал "рынок покупателя"

Кризис на российском рынке недвижимости дает о себе знать, а о дальнейшем развитии ситуации высказываются самые разные прогнозы. О последних тенденциях отечественного рынка "Вести.Недвижимость" рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Как бы вы охарактеризовали в целом ситуацию на российском рынке недвижимости? Насколько ощутим кризис? — Кризис, начавшийся в 2014 году, жилая недвижимость переживает лучше, чем большинство других потребительских рынков. На первичном рынке в Москве по итогам 2015 года сокращение числа сделок (регистраций договоров долевого участия) составило лишь 17,5% (на фоне 36%-го сжатия автомобильного рынка в тот же период), а по итогам 1-го полугодия 2016 года отмечается уверенный рост к аналогичному периоду 2015. Удалось избежать волны банкротств застройщиков, массовой заморозки строительства жилых комплексов. Сохранение потребительской уверенности на рынке — важнейшее следствие последних 2 лет. Даже в кризис покупатели продолжили доверять созданным механизмам функционирования первичного рынка жилья. — Как вы считаете, кризис продаж уже вступил в свою зрелую фазу или все впереди? — Рынок жилья в любом случае сильно зависит от макроэкономической конъюнктуры. Реальные доходы населения в ближайшие два года будут продолжать сокращаться, ставки по ипотечным кредитам, остаются на высоком уровне, вызывает тревогу и рост просрочек по кредитам у застройщиков на фоне увеличения себестоимости строительства. Все эти факторы не позволяют говорить о том, что кризис в отрасли уже преодолен. — Какова ценовая политика девелоперов, по вашим наблюдениям? — Летом 2016 года рынок жилья пытались "разогнать" словесными интервенциями. О грядущем росте цен говорят и руководители строительной отрасли и застройщики. Ключевым драйвером роста цен называют сжатие объема предложения на рынке, связанное со снижением активности застройщиков по выводу новых проектов в 2014-2016 годов. Правда, пока объем предложения продолжает оставаться на рекордно высоких уровнях и, более того, продолжает расти. В августе 2016 года на первичном рынке в Москве и Московской области (до 35 километров от МКАД) экспонируется 115 тысяч лотов, что на 14,2 процента выше, чем в августе 2015 и на 20,3 процента выше, чем в аналогичный период 2014 года. Заявленная стоимость квадратного метра в последние месяцы начала медленно увеличиваться. Относительно минимумов, отмеченных в мае 2016 года, квадратный метр в новостройках Москвы (без элитного сегмента) вырос на 3,9 процента (до 182400 рублей), также отмечено снижение размера скидок (которые зимой 2015/2016 доходили до 10-12 процентов). Этот рост пока носит неустойчивый характер, а в Новой Москве и Московской области и вовсе отсутствует. На присоединенных в 2012 году территориях квадратный метр в 2016 году находится в диапазоне 97-99 тысяч рублей, в Подмосковье не выходит из коридора 78-80 тысяч. — В условиях "естественного отбора", когда выживает сильнейший, есть ли риск монополизации рынка крупными застройщиками? — Долгосрочная тенденция консолидации рынка за счет ухода с него небольших застройщиков продолжается. Правда, вряд ли можно оперировать термином "монополизация", так как в Московском регионе на крупнейшего из застройщиков — компанию "Мортон" — приходится лишь 11,5 процента от объема активного предложения, а 65 компаний по состоянию на август 2016 имеют в активном предложении более 500 квартир в новостройках. — Появились ли в результате кризисных явлений какие-то новые тенденции на рынке? — В отличие от кризиса 2008-2009 годов, который привел к появлению такого сегмента как комфорт-класс, сложности последних двух с половиной лет не принесли столь революционных преобразований. Скорее, произошло закрепление тех трендов, которые начали формироваться в начале 2010-х годов. Оформилось окончательное переформатирование из "рынка продавца" в "рынок покупателя". Продолжился тренд на снижение среднего метража квартиры. Сейчас площадь квартир в новостройках практически сравнялась с метражами квартир в советском жилом фонде — летом этого года она достигла 64 квадратных метров в Москве и 56 квадратов в Подмосковье. С помощью этого инструмента застройщики сокращают стоимость "входного билета" на рынок, но дальнейшее уменьшение метража уже вряд ли возможно. Клиенты стали более требовательными и информированными, процесс выбора квартиры стал более длительным. Снизилось число сделок, заключаемых на старте продаж на ранних стадиях строительства. Это связано и с сокращением доли инвесторов, и со стремлением покупателей обезопасить себя от рисков, связанных со срывами сроков сдачи. В результате у застройщиков стали оставаться значимые объемы квартир и после сдачи домов в эксплуатацию. Эти предложения выходят на рынок и становятся конкурентами как для новостроек, так и для вторичного рынка. — Что, на ваш взгляд, ждет российский рынок недвижимости в начале следующего года? — Во многих жилых комплексах этой осенью анонсировано повышение стоимости квадратного метра. Реакция покупателей на эти действия, во многом и определит рыночный тренд на ближайшие 6-12 месяцев. Если увеличение цен не отразится на темпах продаж, то постепенное увеличение цены на 12-15 процентов в течение года представляется вполне реальным. Программа льготной ипотеки, оказавшая поддержку рынку в последние полтора года, скорее всего, не будет продлена в 2017 году, поэтому критически важным фактором становится рыночный уровень ипотечных ставок, которые банки смогут предложить к февралю 2017 года.