Елена Коханова: элитный сегмент сейчас устойчив

На российском рынке элитной недвижимости сейчас не самая простая ситуация. В некоторых сегментах серьезно упали не только цены, но и темпы продаж. Эксперты делают самые разные прогнозы на ближайшее и отдаленное будущее — от самых мрачных до самых радужных. На вопросы “Вести.Недвижимость” о нынешнем состоянии рынка ответила руководитель отдела аналитики группы компаний INSIGMA Елена Коханова. — Насколько серьезен кризис на отечественном рынке недвижимости? — За последние полтора года объем предложения на рынке жилой недвижимости в старых границах Москвы вырос до рекордных за последнее десятилетие показателей. Спрос также демонстрирует стабильно высокий уровень. Такие процессы характерны скорее для растущего рынка. При стабильном уровне спроса ценовые показатели в целом по рынку ведут себя не столь оптимистично. Если рассматривать среднерыночные показатели, то по отдельным сегментам за год цены практически не изменились, а где-то даже показали снижение. Такой динамике способствует как раз выход больших объемов нового строительства с ценами ниже рыночных. Снижение цен на конкретные объекты — по-прежнему редкость, коррекция скорее может носить временный характер в виде предоставляемых скидок. На качественные проекты со стабильной динамикой строительства цены продолжают расти в рамках запланированного уровня. Несмотря на положительные показатели спроса и предложения, поводов для оптимизма не так много. Уровень спроса не соответствует растущему галопирующими темпами предложению даже при относительно стабильном уровне цен. Это свидетельствует о сокращении реальных доходов населения, причем, предпосылок для кардинального изменения ситуации, к сожалению, пока не видно. Подтверждением этому служит объем выданных ипотечных кредитов, который в I полугодии 2016 года вырос на 47 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Другим свидетельством кризисных явлений на рынке служит появление всевозможных новых сервисов, финансовых инструментов и дисконтных предложений, предлагаемых застройщиками. В условиях усиливающейся конкуренции в борьбе за покупателя появляются длительные рассрочки, например, сроком до 8 лет. Большое распространение получает программа лизинга совместно с банком, которая для клиента приравнивается к беспроцентной рассрочке с возможностью пролонгации срока погашения. Помимо прочего, стремление покупателей к экономии застройщики поддерживают развитием предложения новостроек с отделкой — данный сегмент набирает все более активные темпы роста, достигая уровня практически в 20 процентов. Причем если раньше это было характерно для массового сегмента, то сейчас аналогичная услуга появляется в премиальных и элитных объектах. — Несмотря на экономические неурядицы, продажи в элитных сегментах держатся. До какого момента это может продолжаться? — Сегмент элитной жилой недвижимости всегда был более устойчивым при экономических колебаниях. После резкого ослабления курса рубля в конце 2014 года и последовавшим за ним снижением спроса застройщики адаптировались, практически полностью перейдя на рублевое ценообразование. Высокая волатильность на валютных рынках еще долго не позволит полностью вернуться к долларовым ценам. Для клиентов, имеющих валютные сбережения, а среди покупателей элитной жилой недвижимости таковых большинство, подобные изменения оказались весьма благоприятны, поскольку за полтора года средний уровень долларовых цен снизился практически на 20 процентов, что существенно снизило бюджет входа на рынок в валютном исчислении. Внимание к элитной жилой недвижимости последнее время поддерживается в том числе за счет снижения доходности по банковским депозитам. По валютным вкладам доходность приблизилась к нулевой. По рублевым вкладам ставки претерпели снижение практически в два раза по сравнению с вкладами, которые предлагались в конце 2014 года, достигнув уровня двухлетней давности. И, по всей видимости, снижение продолжится. Поэтому сейчас элитная недвижимость становится вполне приемлемой заменой альтернативным вложениям. — Что сейчас происходит на рынке элитного и премиального жилья? Есть опасения, что продажи в этом сегменте в какой-то момент замрут на месте из-за того, что в нынешних условиях покупатели не совсем готовы платить большие деньги? — В сегменте элитной жилой недвижимости ситуация несколько отличается от среднерыночных показателей. Например, динамика предложения носит, по большей части, отрицательный характер — за полтора года количество экспонируемых квартир и апартаментов снизилось примерно на 10 процентов. Существенной тенденцией последнего времени стало сокращение темпов вывода на рынок новых проектов, в особенности крупных. При этом спрос показывает стабильно высокий уровень. Разнонаправленная динамика спроса и предложения способствует вымыванию с рынка наиболее качественных и интересных предложений. В условиях существующей экономической ситуации и на фоне снижения курса рубля, российский рынок элитной жилой недвижимости становится весьма привлекательным для иностранных покупателей. Хотя их доля по-прежнему невелика, отмечается тенденция увеличения интереса со стороны иностранцев. — Есть ли будущее на современном российском рынке недвижимости у элитной недвижимости? — Рынок элитной недвижимости трансформируется и эволюционирует, причем достаточно высокими темпами. В существующих экономических реалиях, когда рынок можно смело назвать “рынком покупателя”, застройщики стараются не просто подстроится под существующие запросы клиентов, но и сыграть на опережение, учитывают в том числе опыт развития мировых рынков. В данном случае кризисные явления служат катализатором трансформации рынка. Как бы парадоксально это не звучало, но в условиях кризиса качество проектов растет, причем это касается не только элитного сегмента. В прошлое уходят неоправданно большие площади, планировки становятся более компактными, при этом не теряя своей функциональности. К каждой квартире применяется индивидуальный подход на стадии разработки проекта, и те планировочные решения, которые есть на выходе — результат работы не только архитекторов, но и дизайнеров, и аналитиков, и маркетологов, и менеджеров по продажам. Тщательно продумываются концепции, применяются современные материалы и технологии строительства, энергоэффективные инженерные решения, что соответствует мировой практике. В целом можно сказать, что нынешний кризис пошел на пользу развитию рынка жилой недвижимости в целом, независимо от класса, стало гораздо больше по-настоящему качественных объектов с продуманной концепцией. — Верны ли предположения и прогнозы, что от кризиса выиграют те девелоперы, которые продают квартиры и дома эконом-класса и комфорт-класса? — Сегмент массового жилья больше подвержен реакции на экономические явления. Даже незначительное увеличение ставок по ипотечным кредитам может негативно сказаться на спросе, поскольку в данном сегменте доля сделок с участием ипотеки доходит до 80 процентов. Помимо этого, основной уровень конкуренции сейчас как раз сосредоточен в сегментах комфорт и бизнес. С другой стороны, в массовом сегменте, по сравнению с элитным, существует меньшая зависимость застройщиков от иностранных строительных материалов с валютным ценообразованием. — Что будет в ближайшее время с рынком элитной недвижимости? — Давно стало понятно, что в центральной части Москвы остается все меньше мест под новое строительство жилья. Поэтому продолжится курс на децентрализацию элитного сегмента, а также дальнейшее развитие формата апартаментов в данном сегменте. Новые объекты, безусловно, будут появляться, хотя и не столь масштабные и не столь активными темпами. Также в обозримой перспективе не стоит ожидать глобального возврата к долларовым ценам. Продолжат свое развитие и тенденции на улучшение качества проектов. Все чаще к участию в проектах привлекаются именитые иностранные архитектурные, дизайнерские и ландшафтные бюро, обладающие существенным опытом в формировании проектов высокого ценового сегмента. Продолжится тенденция на оптимизацию планировочных решений в том числе за счет сокращения общей площади квартир. Также продолжится курс на расширение предложения всевозможных финансовых инструментов и сервисов от застройщиков. — Может ли возникнуть ситуация, когда предложение на отечественном рынке элитной и премиальной недвижимости на несколько порядков превысит спрос? — В существующих реалиях для рынка элитной жилой недвижимости такая ситуация вряд ли возможна. Отрицательная динамика предложения в совокупности со стабильным уровнем спроса свидетельствует об обратной тенденции. — Что ждет отечественный рынок элитной и премиальной недвижимости в ближайшие полгода? — Курсы валют продолжат играть определяющую роль на формирование динамики спроса. Уровень предложения может вырасти за счет выхода на рынок сразу нескольких проектов в элитном и премиальном сегментах, как жилого формата, так и формата апартаментов. За счет появления новых объектов по стартовым ценам средний уровень цен по рынку может скорректироваться в меньшую сторону, причем в обеих валютах. Если не будет глобальных экономических потрясений, то уровень спроса можно ожидать выше показателей прошлого года.