Евгения Акимова: спрос на жилье невысокий, но стабильный

Кризис не обошел и подмосковный рынок недвижимости, в некоторых сегментах с продажами не очень хорошо, а девелоперы ведут борьбу за клиентов. О настоящем и будущем областного рынка жилья "Вести.Недвижимость" рассказала генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. — Насколько сильно чувствуется кризис на подмосковном рынке недвижимости? Какие главные показатели — цены, спрос, предложение — просели сильнее всего? — Подмосковный рынок недвижимости в полной мере ощутил на себе все последствия кризисных тенденций. Дело в том, что в отличие от столичных жилых комплексов, объекты области имеют меньшую цену квадратного метра при сравнимой себестоимости строительства. Поэтому доходность московских проектов в два, а то и в три раза выше подмосковных. Как только застройщики столкнулись с падением спроса ввиду снижения платежеспособности населения, началась ценовая борьба. Подмосковные проекты, изначально имевшие небольшой "запас прочности", довольно быстро израсходовали его. Одновременно девелоперы столичных жилых комплексов все еще могут снижать цены и находятся в зоне комфортной рентабельности. Конечно, в условиях кризиса все девелоперы столкнулись в первую очередь со снижением количества запросов покупателей и, соответственно, сделок. Как следствие, в качестве антикризисной меры для поддержания спроса застройщики стали пересматривать цены, предоставлять скидки, бонусы, урезая доходность проектов. Уровень предложения наоборот только увеличивается. На рынок все еще продолжают выходить проекты с полученной ранее разрешительной документацией. — Как вы считаете, в ценовом отношении рынок подмосковной недвижимости достиг дна? — Думаю, что рынок подмосковной недвижимости действительно достиг дна. Разница между рыночной ценой и себестоимостью в среднем по проектам составляет не более 5-10 тысяч рублей за квадратный метр, а то и стремится к нулю. По сути, падать уже некуда. Поэтому, к сожалению, есть вероятность, что наименее ликвидные проекты области могут быть заморожены уже к концу 2016 года. Ведь снижать стоимость бесконечно нет возможности ни у одного девелопера. У всех дисконтов есть свой предел. — Кризис всегда подталкивает к новым нестандартным решениям. Появились ли на подмосковном рынке жилья какие-либо совершенно новые тенденции? — Пожалуй, одна из новых "фишек" на рынке подмосковной, да и московской недвижимости — совместные программы девелоперов и банков по субсидированию ипотечной ставки. Благодаря этому в некоторых проектах можно взять кредит на покупку жилья на первичном рынке недвижимости гораздо ниже субсидируемых государством 12 процентов годовых. Так, в нашем проекте ставка по кредиту составляет 9,5 процента годовых на весь период действия кредита. Подобные совместные программы дают положительные результаты. С учетом того, что по некоторым подмосковным проектам доля ипотечных заемщиков приближается к 90 процентам, данное решение более чем актуально для поддержания покупательской активности. Кроме того, появились длительные рассрочки и отсрочки платежей. Однако это не стало ноу-хау 2015 года. И в кризис 2008-2009 годов застройщики также предлагали длительные рассрочки. Игроки рынка просто используют уже проверенные и доказавшие свою эффективность инструменты стимулирования спроса в кризисные периоды. — Какое жилье сейчас больше востребовано в Подмосковье? Объясните, почему? — В Подмосковье самым востребованным считается жилье в проектах, которые активно строятся. Люди, видя активную работу на стройплощадке, заключали сделки. В целом, такая же ситуация характерна для всего рынка. Покупатели пристально следят за динамикой строительства и крайне болезненно реагируют на любую приостановку строительства. Кроме того, безусловно, основным трендом на рынке подмосковной недвижимости стоит выделить высокую ликвидность компактных планировок. Так, особенным спросом пользуются небольшие квартиры, студи и так называемые европланировки с объединенной гостиной и кухней. Площадь двухкомнатной квартиры евроформата на 7-8 квадратных метро меньше стандартной двушки. Очевидно, что экономия в данном случае может составлять до миллиона рублей. — Насколько оправданы утверждения, что подмосковное жилье эконом-класса в скором времени вообще исчезнет, а на его место придет жилье исключительно комфорт-класс? — Думаю, что жилье эконом-класса на рынке подмосковной недвижимости будет всегда. Ведь чем дальше жилой комплекс расположен от МКАД, тем ниже его цены. Естественно, не все застройщики могут закладывать в областные проекты "фишки", характерные для проектов классом выше, например, комфорт-класса, так как это в значительной степени удорожает себестоимость проекта и делает его менее рентабельным. Если цена квадратного метра составляет 60-70 тысяч рублей, то вряд ли стоит ждать от проекта какой-либо индивидуальной концепции. Это будет обычный типовой проект эконом-класса. Таким образом, в перспективе в пределах 20 км от МКАД на рынке будут присутствовать больше проекты комфорт-класса. Свыше 20 км от МКАД — жилые комплексы эконом-класса, так как рыночная стоимость попросту не позволит улучшать такие проекты до сегмента комфорт. — При благоприятном стечении обстоятельств, насколько быстро подмосковный рынок недвижимости сможет оправиться от ударов последних полутора лет? — При стабильных положительных тенденциях в экономике рынок подмосковной недвижимости может относительно быстро оправиться от кризисных тенденций. Думаю, на это может около года. Сегодня стоимость недвижимости фактически искусственно сдерживается. И как только спрос покажет стабильный рост, то цены пойдут вверх. Однако, учитывая масштабность кризисных тенденций, для быстрого восстановления, необходима комплексная поддержка государства. И это не только субсидирование ипотечной ставки, поддерживающее спрос. В первую очередь необходимо взять курс на собственное производство стройматериалов и пр. Закупки у отечественных производителей позволят застройщикам контролировать себестоимость и избежать заморозки строительства и банкротств. Пока же приходится ждать и надеяться на стабильный рубль, так как именно закупки импортных оборудования и материалов в наибольшей степени влияют на удорожание проекта. — Можете дать прогноз развития рынка недвижимости Подмосковья до конца года? — Сейчас на рынке подмосковной недвижимости мы наблюдаем невысокий, но стабильный спрос. Стадию падения мы уже прошли, примерно полгода наблюдается стагнация. По моим прогнозам, до конца года мы не увидим ничего нового: цены останутся на прежнем уровне. Высокая себестоимость строительства не позволит снижать их, а небольшой спрос ограничит повышение цен. При этом основной спрос будет сконцентрирован в готовых проектах, исключающих риск остановки и разорения девелопера. Застройщики таких объектов в итоге смогут повышать стоимость. Ситуация во второй половине года будет полностью зависеть от экономической ситуации в целом, цен на нефть и курса рубля. Тем не менее, в сентябре, вероятно, стоит ждать традиционный сезонный всплеск, который после снова сменится проседанием. Во второй половине года мы увидим борьбу за клиента на уровне идей. Наверное, каждый застройщик сегодня прорабатывает те или иные "фишки", способные выделить проект среди множества других в таком же ценовом диапазоне и похожей локации. В результате от этого выиграет конечный покупатель, так как за меньшие деньги он получит продукт лучшего качества.