Прощай, доступная ипотека

Программа субсидирования ипотеки по ставке от 11 до 13% годовых закончится в марте. Правительство не намерено ее продлевать, рассказал замминистра финансов Алексей Моисеев. «Субсидирование ставок не будет продлеваться, но это не означает, что другие меры поддержки ипотеки не будут приниматься», — цитируют его СМИ. Что именно предложит взамен руководство страны, неясно. Однако от эффективности этих мер будет зависеть будущее рынка строительства, а значит — и миллионов дольщиков. Правительство ввело господдержку в марте 2015-го года. Бюджетные деньги должны были компенсировать банкам разницу между реальной стоимостью кредитов (она рассчитывается исходя из ставки ЦБ), и ставкой для потребителей — до 13%. Всего государство направило на субсидии 20 млрд рублей. Используя эти средства, банки могли выдать кредиты на 700 млрд рублей. Для застройщиков это очень много. На рынке новостроек с помощью ипотеки приобретается около половины квартир, говорят в «Петербургской недвижимости». У крупнейших застройщиков «Группа ЛСР» и «ЛенСпецСМУ» эта доля составляет 33 и 15%, соответственно. У небольших компаний — больше. «В настоящее время около 75% сделок по приобретению жилья осуществляется с привлечением ипотечных кредитов. В 2015 году практически все – с использованием программы по субсидированию ипотечной ставки, – рассказывает коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов. – Решение о прекращении действия госпрограммы может значительно усложнить приобретение жилья. Речь может идти о сокращении количества сделок на 50%». В прошлом году субсидирование ипотеки стало подушкой безопасности для строителей. В начале 2015-го ставки по кредитам составляли 17-20%. Покупатели ставили крест на ипотеке и откладывали покупку жилья на потом. Как следствие, в первом квартале продажи застройщиков провалились больше чем в два раза. В марте правительство запустило программу поддержки. И к концу года девелоперам удалось частично наверстать упущенное. В третьем квартале продажи топ-10 застройщиков города выросли на 47%, остальных — в среднем на 6%, поделились в «Петербургской недвижимости». И все же падение стало значительным. По итогам года «Группа ЛСР» в Петербурге потеряла 45% спроса. За год она продала 385 тысяч кв. м жилья. Тогда как в 2014-м году – больше 700 тысяч, говорится в опубликованной 19 января отчетности. У ГК «Эталон», второго петербургского застройщика, публикующего отчетность, результаты лучше. В этом году продажи жилья холдинга снизились на 16% – тоже до 385 тысяч кв. м. Отказ от поддержки ипотеки будет означать, что часть горожан, конечно, самая небогатая, откажется от покупки жилья. Ставки по ипотеке могут вырасти на 4-5%, прогнозирует Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». Сейчас «Сбербанк» и «ВТБ24» готовы предоставлять кредиты без господдержки как минимум под 13,5-14% годовых. Как следствие, упадут продажи у застройщиков. Прежде всего – реализующих небольшие проекты эконом-класса. «Данные меры могут спровоцировать сильное падение спроса, учитывая, что в эконом-сегменте от 70 до 90% продаж осуществляется с привлечением ипотечного кредитования, – объясняет Алексей Разумов, директор по инвестициям ГК «Пионер» в Петербурге. – Полагаем, лучше себя будет чувствовать комфорт-класс, бизнес- и элита, так как доля ипотечных покупок в этих сегментах составляет 30-50%». Тем не менее отмена программы не значит, что спрос на жилье в новостройках тут же упадет на 90%. Кто-то согласится на повышение ставки. А кто-то — воспользуется рассрочкой, сейчас мало востребованной. «Мы предполагаем, что часть клиентов может быть переориентирована на другие способы покупки жилья. В последнее время снизилась доля рассрочки. Но, например, в 2012 году она составляла порядка 30% в структуре сделок. После кризиса, в 2010 году, – и вовсе 78%. Таким образом тогда застройщики ответили на заградительные ставки по ипотеке, предложив своим клиентам другой выгодный инструмент», – напоминает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». Третья сторона, которую затронет отмена программы, – банковский сектор. «Если не будет субсидирования, банки смогут выдавать меньше кредитов, то есть снизится их кредитный портфель. А это означает падение доходов», – объясняет председатель правления банка СИАБ Галина Ванчикова. Как следствие, банкам придется искать другие источники доходов. В частности, средства будут направлять на валютные спекуляции. «Уменьшение кредитного портфеля повлечет за собой резкий рост рублевой ликвидности, который банки направят на спекулятивные операции с валютой, а это, в свою очередь, отразится на удешевлении рубля», – добавляет Алексей Разумов. Впрочем, это лишь штрих к общей картине. В 2015-м сократились все виды кредитования — и потребительское, и выдача средств малому и среднему бизнесу. Застройщики уже ждут дальнейшего сокращения продаж в 2016-м году. «По сравнению с 2015 годом спрос на первичном рынке недвижимости снизится еще примерно на 10%, – оценивает Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». – Ключевую роль будет играть состояние рынка труда, объемы сокращения персонала в частном и государственном секторах экономики, а также темпы снижения реальных доходов населения». В «Петербургской недвижимости» предсказывают спрос на уровне 3-3,5 млн кв. м в этом году. При этом в 2015-м в городе и областных пригородах было раскуплено 3,7 млн кв. м жилья. То есть падение составит от 5 до 20%. Примерно так же должен сократиться и вывод проектов в продажу, считают в консалтинговом центре. Особняком среди пессимистов держится только холдинг «Эталон». Его глава Вячеслав Заренков не исключает сокращения спроса. Но для своей компании прогнозирует рост продаж по меньшей мере на 20% за счет вывода новых проектов и сдачи старых. «На нашей компании отмена субсидирования ипотеки сильно не отразится, так как мы никогда не делали ключевую ставку на ипотеку», – сообщил он «Фонтанке». Динамика спроса, в свою очередь, повлияет и на цены. По мнению экспертов, едва ли они значительно изменятся для проектов на одной и той же стадии готовности. «Стоимость жилья, если и будет сокращаться, то вместе с его площадью», – говорит региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» Юлия Ружицкая. Но добавляет — не изменятся средние цены. А вот цены в конкретных проектах будут все больше дифференцироваться, в зависимости от их качества и надежности застройщиков.