Оксана Дивеева: рынок столичной элитки захватили регионалы

После того, как на нашем рынке недвижимости начался кризис, многие ожидали, что под серьезный удар попадет элитный сегмент. Но, как показывает практика, падение в элитке оказалось не столь значительным — во всяком случае, ничего страшного не случилось. Есть сложности, но они не фатальны. О нынешнем положении в элитном сегменте отечественного рынка "Вести.Недвижимость" рассказала руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании "БЕСТ-Новострой" Оксана Дивеева. — Что сейчас происходит на российском рынке элитной недвижимости? — Можно отметить, что снизилась активность застройщиков элитного жилья: во второмI квартале 2015 года на рынок вышел лишь один клубный дом на 21 квартиру в Хамовниках. Одновременно с этим на 10 процентов сократилось предложение элитных квартир в новостройках. Сегодня в Москве на продажу выставлено чуть меньше тысячи квартир в 31 жилом комплексе. Совокупно это около 140 тысяч квадратных метров элитного жилья. При этом подчеркну, что цены в рублях остались стабильными — 800000 рублей за квадратный метр, а в долларах США стоимость элитного метра выросла на 16 процентов за счет укрепления рубля во втором квартале и составила 16700 долларов. Сегодня большинство элитных квартир продаются в рублях. Лидером по стоимости жилья остается Остоженка, где средняя цена элитного метра выросла на 14 процентов, составив 24400 долларов. Второе место с небольшим отрывом занимает район Арбат — 24100 долларов. — Появились ли какие-то новые тенденции на отечественном рынке элитной недвижимости? — Из наиболее ярких тенденций, которые проявились на рынке элитного жилья в столице, можно отметить существенное изменение структуры спроса. Сегодня потенциальные покупатели хотят меньше тратить и больше получать. Раньше люди, покупающие действительно качественное элитное жилье, готовы были платить практически любые деньги, если объект им нравился. Главным было найти объект, в который можно влюбиться, а цена не играла первоочередной роли. Сейчас покупатели тяжело расстаются с деньгами, – образно говоря, желают приобрести "Бентли" по цене "Форда Фокуса". Стандартная ситуация, когда до ослабления рубля лот стоил 7 миллионов долларов, после кризиса прошлого года цена снизилась до 5 миллионов, а покупатель теперь рассчитывает на бюджет в 3 миллиона долларов. Нынешние покупатели, в погоне за низкими бюджетами и скидками, теряют из виду качество и эксклюзивность объекта. Однако определить справедливую рыночную цену в сегодняшней ситуации очень сложно, есть только примерное понимание цены – по ощущениям. Причем ощущения у покупателя и у продавца разные. На рынке царит ценовая неразбериха, а скидки обычно дают на не слишком ликвидные или изначально переоцененные лоты. А вот собственники ликвидных лотов не стремятся снижать цены — на уступку покупателям идут только 10 процентов собственников качественных квартир. Остальные готовы временно снять объект с продажи. В итоге на рынок массово выходит неликвид, остаются предложения не самого лучшего качества, морально устаревшие дома. Покупатели также потеряли веру в первичку, люде не верят, что после ввода дома в эксплуатацию их квартира вырастет в цене, а значит, нет смысла покупать жилье на начальном этапе строительства. В силу объективных причин — таких как мода, финансовая ситуация, платежеспособный спрос — ужимается площадь элитного жилья, нарезаются квартиры по 150 квадратных метров, которые при желании состоятельного клиента можно впоследствии объединить. Около 70 процентов покупателей — из регионов. С начала года наша компания не заключила ни одной сделки с человеком, зарегистрированным в Москве. На рынке стали довольно активны и покупатели из стран бывшего СНГ, но их интерес в основном сосредоточен на загородных домах, а не на квартирах. Впрочем, проводятся и высокобюджетные сделки. В 2015 году реализована квартира за 38 миллионов долларов. Для Москвы это очень значимая сделка, у нас все-таки не Манхеттен, подобных предложений практически не встречается, почти нет и клиентов с такими высокими требованиями к московской недвижимости. В настоящее время в столице всего семь предложений квартир площадью 250 квадратных метров — они находятся в новом доме, расположенном в километре от Кремля. Выбор нельзя назвать богатым. Однако следует подчеркнуть, что Москва — это один из крупнейших мегаполисов мира, поэтому столичный элитный рынок недвижимости никогда не умрет. Да, спрос сузился в разы, а объем предложения не вырос, но жизнь продолжается, и людям необходимо покупать и продавать жилье. — Что в настоящее время происходит с ценами? Некоторые эксперты утверждают, что сейчас, чтобы продать жилье в любом сегменте недвижимости, надо сбавлять цену или все это не соответствует действительности? — Редкие и уникальные объекты всегда в цене. Например, недавно была реализована квартира на Воробьевых горах по цене выше рынка, но с очень красивыми видами и идеальным ремонтом. Покупатели под воздействием эмоций обычно готовы переплатить за понравившийся вид из окон и действительно классный авторский ремонт. Говоря о скидках, надо сразу уточнять, что гражданин хочет — скидку или товар? Скидки зачастую являются элементом маркетинга. Можно выставить квартиру на продажу по 10 тысяч долларов за квадратный метр и потом сделать 50 процентов скидку, а можно сразу выставить ценник в 5000 долларов за квадрат. Существует и коррекция по курсу. Элитный рынок традиционно жил в долларах. Граждане, покупающие элитные квартиры, кстати, и сейчас продолжают жить в долларах, только продавцы хотят получить деньги в долларах, а покупатели желают приобрести объект за рубли по докризисному курсу. В настоящее время доллары обычно удается скорректировать в рубли по курсу на 20 процентов ниже курса Центробанка. — Насколько глубок кризис отечественного рынка недвижимости? — Сильнее всего кризис традиционно ударил по бизнес- и премиум-сегментам. Эконом-жилье остается для многих наших сограждан единственной альтернативой решить квартирный вопрос, а элитный сегмент — удел очень богатых людей. На этом фоне сложнее всего приходится той прослойке людей, которая называет себя "средним классом". В кризис рушатся бизнесы, люди начинают серьезно экономить. Разумеется, в элитном сегменте также примерно в два раза сократятся бюджеты и объемы сделок, но полной катастрофы не произойдет. Стоит отметить, что активизировались и мошенники. В элитном сегменте аферисты продавали квартиры по 12000 долларов за квадратный метр, когда официальная цена от застройщика была 18000 за квадрат. Гражданам следует не терять бдительности и внимательно изучать документы, по которым продается объект. — Могут ли трудности на рынке недвижимости повлиять на темпы строительства нового элитного жилья? — Настоящей элитки всегда строилось мало. Количество качественных предложений всегда ограничено. Рынок довольно узкий, старт продаж хотя бы в одном достойном объекте на Патриарших — уже событие. Нельзя сказать, что имеет место избыток или недостаток по-настоящему элитных новостроек в Москве, но объем нового строительства, конечно, снизился. Апартаменты, которых стало очень много на первичном рынке Москвы, продолжают отпугивать потенциальных покупателей непрогнозируемой в настоящее время ставкой налога. Если квартира с высокой кадастровой стоимостью — это нормально, то за дорогие апартаменты можно выплачивать налог и по 600 тысяч рублей в год. — Что ждет российский рынок элитной недвижимости? Что будет с ценами на квадратный метр в этом сегменте? — Рынок будет продолжать сужаться, качественные элитные квартиры будут сниматься с продаж. Удачные лоты в высоком бюджете продаются и сегодня, но многих продавцов не устраивает уровень платежеспособного спроса. Справедливые цены на квартиры в среднем элитном сегменте также сложно определить, многие собственники отложили вопрос с продажей. В целом — хорошие квартиры будут стоить дорого, а отдавать со скидками продолжат неликвид. До конца 2015 года рынок сузится еще примерно на 10 процентов. Также продолжится дальнейшее снижение спроса, при этом цены будут корректироваться в большей степени за счет изменения структуры предложения и выхода новых проектов. — Ситуация на рынке элитного жилья может прийти к докризисному уровню до середины 2016 года или придется ждать намного дольше? — На рынке элитной недвижимости Москвы большое значение имеют общие настроения и эмоции, царящие в обществе. Сегодня многие потенциальные покупатели — около 20 процентов — отказались от приобретения элитных квартир в Москве. Некоторые из них купили жилье за границей, но наши бизнесмены зарабатывают деньги в России, а Москва — это деловой центр всей страны. Поэтому московское элитное жилье всегда будет пользоваться спросом, особенно после нормализации экономической и политической ситуации в стране.