Безденежная сделка Компания Forum Properties Владимира Зубрилина и Андрея Баринского договаривается о продаже «Аврора бизнес-парка» в Замоскворечье, в котором расположены офисы Ernst & Young и Deutsche Bank, структурам Бориса Минца, рассказал РБК источник, близкий к одной из сторон сделки. Сделка может быть оплачена бумагами O1 Properties, специализирующейся на недвижимости «дочки» О1 Group Минца, уточнил он. По его словам, переговоры идут уже более года, но только сейчас стороны смогли найти устраивающий всех вариант. Источник со стороны Forum Properties подтвердил факт переговоров с О1, но не стал уточнять параметры возможного соглашения. Размер доли в O1 Properties, причитающейся Зубрилину и Баринскому, пока не определен, но О1 Group сохранит контрольный пакет, подчеркнул собеседник в окружении Минца. О готовящейся сделке РБК рассказали и трое топ-менеджеров из консалтинговых компаний. Сегодня О1 Group контролирует 68% О1 Properties, еще 26% принадлежит группе «ИСТ» Александра Несиса (источники Reuters оценивали размер сделки, совершенной в апреле 2014 года, в $350 млн), а 12% — инвестбанку Goldman Sachs (соглашение, заключенное также в 2014-м, могло принести Минцу примерно $200 млн). Сегодня первые две очереди «Аврора бизнес-парка» — на 13 тыс. кв. м и 39,2 тыс. кв. м — полностью сданы в аренду, якорные арендаторы — Ernst & Young и Deutsche Bank. Пустует лишь здание третьей очереди — 9,1 тыс. кв. м. Предполагается, что в рамках парка возведут еще 25 тыс. кв. м, то есть общая площадь «Авроры» превысит 86 тыс. кв. м. Какая недвижимость есть у О1 O1 Properties — один из крупнейших владельцев офисов в Москве, управляет 13-ю бизнес-центрами общей стоимостью $4,059 млрд при долге в $2,6 млрд. Материнской О1 Group также принадлежит 26% австрийской CA Immo, владеющей торговыми и офисными центрами в Центральной и Восточной Европе стоимостью €3,5 млрд. В апреле этого года О1 консолидировала 6% другой австрийской компании в сфере коммерческой недвижимости — Immofinanz, собственника столичной сети торговых центров «Золотой Вавилон». Чем известна Forum Properties Андрей Баринский и Владимир Зубрилин создали совместный бизнес в 1992 году. Среди крупнейших проектов Forum Properties — бизнес-центр «Эрмитаж плаза», который в декабре прошлого года купил швейцарский фонд Eastern Property Holdings. «Аврора бизнес парк» — последний крупный актив предпринимателей в России, их основной бизнес теперь сконцентрирован за границей — в Европе и США, рассказывают источники в окружении бизнесменов. Ориентиров мало Исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International Станислав Бибик оценил стоимость всего «Аврора бизнес-парка» с учетом девелоперских планов в $450-500 млн. «Это высококачественный офисный объект, где ставки аренды номинируются в долларах и колеблются в диапазоне $800-900 за 1 кв. м в год», — объясняет эксперт. Впрочем, по оценке управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, с учетом пока еще пустующих площадей, а также будущего строительства, стоимость актива может быть несколько выше — $550 млн. В условиях сегодняшнего рынка оценка стоимости объектов осложнена — нет достаточного числа транзакций, которые давали бы ориентир «справедливой цены», обращает внимание управляющий директор JLL в России и СНГ Том Девоншир-Гриффин. При этом вариант расчета акциями компании управляющему директору JLL представляется разумным решением — возможностью обеим сторонам — продавцу и покупателю — достигнуть соглашения. «В сегодняшних условиях стоимость денег достаточно высока, поэтому вариант конвертации в новый актив части акций своей компании интересен О1, — рассуждает Константин Ковалев. — При этом Forum Properties еще в предыдущий кризис выбрали стратегию выхода из офисных активов, и их обмен на акции такой компании» Эта сделка может стать крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости в России в 2015-м: с начала года первое место занимала покупка проекта многофункционального комплекса на Софийской набережной, совершенная Capital Group, она оценивалась в 10 млрд руб. или примерно $180 млн. Всего же, по прогнозам JLL, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в стране по итогам года достигнет $3 млрд, хотя за I квартал он составил $490 млн. Сейчас мало инвесторов привлекает покупка офисов — это связано с ростом вакантности в столичных бизнес-центрах: объем качественного предложения заметно превышает уровень спроса. По данным CBRE, пиковых значений (27%) в офисном сегменте класса А вакансия достигнет в конце 2015 года, когда будет введено дополнительно 570 тыс. кв. м площадей. Но в 2016-2017 годах этот показатель может снизиться до в 15%, считают в компании.
