Руслан Кузьмин: дефицита и потрясений в эконом-классе не будет

Во время экономического кризиса многих покупателей волнует сейчас вопрос — а что же происходит на рынке массового жилья и что будет дальше с эконом-классом? Своими мыслями на эту животрепещущую тему с "Вести.Недвижимость" поделился генеральный директор ООО "КР Групп" Руслан Кузьмин. — Можете охарактеризовать и описать то, что происходит на отечественном рынке недвижимости в последние два-три месяца в массовом сегменте? — В период с февраля по март 2015 года, явно прослеживалась стагнация первичного рынка и этому способствовали не только макроэкономические факторы и отсутствие доступной ипотеки, но и представители государственной власти. В частности заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин в феврале рекомендовал "воздержаться от покупки квартир до марта", так как ожидалось решение по субсидирование ипотеки. Но это не главная причина стагнации, главной причиной, по моему мнению, является, то, что в период падения рубля граждане поддались панике и пытали конвертировать свои сбережения в то, что для них является понятным, доступным и надежным и это привело к рекордным продажам объектов первичной недвижимости. Но уже в феврале ажиотаж спал, потенциальные потребители заняли выжидательную позицию, а многие эксперты, в числе которых и я, ожидаем снижении цены квадратного метра. Но пока застройщики стараются сохранить докризисную цену кв. метра, но прогресс уже заметен. — При каких условиях эконом и комфорт-класс начнут испытывать серьезные трудности? — Не думаю что данный сегмент рынка, будет вообще испытывать какие либо действительно серьезные трудности, потребность в нем весьма высока и одним из приоритетных направлений по улучшения жилищных условий граждан России, является выполнение так называемых "майских указов". В рамках этих указов органы государственной власти и девелоперы задействуют землю под возведение объектов экономического класса, так что на ближайшие пять лет, дефицита не ожидается. — Что вы можете сейчас посоветовать покупателям — подождать с приобретением недвижимости или же срочно покупать? — Вы знаете, в не зависимости от экономической ситуации в стране, да и в мире в целом жизнь не останавливается. Поэтому для тех, кто в силу своих жизненных обстоятельств сталкивается с необходимостью решать свой жилищный вопрос рекомендация одна, приобретать квартиру у застройщика который осуществляет свою деятельность в рамках 214 ФЗ (закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации). Не надо соблазняться на альтернативные правовые формы реализации, поддавшись соблазнительной цене. А вот для тех кто рассматривает приобретение квартиры в качестве инвестиции, то я рекомендую не спешить, так как есть объективные законы экономики и сегодня рынок первичной недвижимости не находится в стадии роста, хотя многие заинтересованные лица пытаются навязать другую точку зрения. Уже сегодня есть предложение привлекательные не только по цене, но и с перспективой дополнительной капитализации объекта, за счет грамотных транспортных решений, поэтому основной совет это постоянный мониторинг и анализ собранной информации. — Какая ценовая политика со стороны застройщиков в массовом сегменте ждет нас в ближайшее время? Что будет с ценами на объекты в ближайшей перспективе — грозит ли повышение стоимости квадратного метра в эконом и комфорт-классе? — Цель любого застройщика в не зависимости от сегмента — это максимизация прибыли. Естественно, только реальная угроза замораживания проекта, может заставить Застройщика серьезно пересмотреть ценовую политику кв. метра в сторону уменьшения. Но рассчитывать на это потребителю, не прилагая, каких либо усилий, просто самонадеянно, т.к. ни для кого не секрет, что доходность Застройщика весьма высока, а СМР (строительно-монтажные работы) зачастую оплачиваются по так называемому взаимозачету, между подрядчиком и застройщиком, теми же квартирами, которые строит Подрядчик. Следовательно, при реализации квартир, полученные средства Застройщиком, фактически можно рассматривает как прибыль. Поэтому на сегодняшний день ценовое противостояние между потребителем и Застройщиком, проходит не в пользу потребителя, но это пока потребитель не заявит о себе, как это было в конце 2008 года. — Находит ли своего потребителя политика так называемой «скрытой коррекции»? Иными словами, стоит ли покупателям ждать от застройщика больших и маленьких скидок в массовом сегменте? Или это прерогатива элитного и премиум-классов? — Да, конечно, маркетинг всегда направлен на привлечение потребителей, но помимо маркетинговой службы у Застройщика есть службы, которые занимаются стратегическим развитием и экономикой проекта. И по моему субъективному мнению две последние службы гораздо сильнее влияют на объем продаж и цену квадратного метра. На сегодня один из эффективных инструментов, которым пользуются застройщики, чтобы сохранить высокую цену на квартиры, в условиях низкого спроса, это ограничение предложения пропорционально реальному спросу. Следовательно, в условиях искусственно ограниченного предложения, служба маркетинга может простимулировать потребителя, приехать на сделку в период действия акции, а не в тот день и час, когда потребитель для себя это запланировал. Что касается, какому сегменту относится методы «скрытой коррекции», то, по моему мнению, это зависит не от сегмента, а от того, уважает ли Застройщик своего потребителя или считает что с него достаточно наличие квартиры, красивого офиса продаж и скидки при стопроцентной оплате. — Наблюдаются ли сейчас какие-либо новые тенденции в массовом сегменте на российском рынке недвижимости? — Нет, к моему глубокому сожалению, законодатели в данном сегменте не мыслят клиентоориентированными категориями, их больше интересуют функциональность, серийность, этажность и главное максимальная плотность. Хотя существуют малоэтажные проекты с аналогичной плотностью на гектар, как для серийных многоэтажных домов. Данные малоэтажные проекты могли бы стать новым трендом и составили серьезную конкуренцию, сегодняшним многоэтажным массовым застройкам, т.к. у них есть главное конкурентное преимущество, они делают жизнь потребителя комфортней, а не функциональной. — Квартиры и дома какой площади пользуются особой популярностью у покупателей? Правда ли, что сейчас очень популярно жилье оптимального метража, когда люди не хотят платить за лишние метры? — Самая популярная площадь квартир, определяется потребителем исходя из его бюджета и потребностей, к сожалению не всегда они совпадают, как в одном известном тосте. Поэтому жилье "оптимального метража" это попытка Застройщиков привести в баланс эти два фактора в свою пользу, а не желание потребителя не платить за лишние метры. Но вообще для граждан нашей страны, исторически противоестественно жить в малогабаритных квартирах, ведь мы не когда не страдали отсутствием территории, в отличие от Японии, где дошли до формата «отеля-капсулы», очень функционально… — Можете сделать прогноз — как будет развиваться ситуация на отечественном рынке недвижимости в ближайшие месяцы? — Все просто, Застройщики массового жилья экономического класса, сейчас получили от государства, огромную помощь в виде субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту. Это позволит им какое-то время ничего не менять в своей деятельности, так как. потребитель решил воспользоваться данной возможностью. И пока за счет расширения возможности потребителя ипотечным кредитом, Застройщик решает свои задачи по привлечению "дешевых" денег, ему нет смысла корректировать цену, но если только в сторону увеличения. Это в ближайшем будущем, но многие аналитики прогнозируют то, что этот кризис будет достаточно затяжным и, следовательно, выполнит свое очищающее предназначение. Георгий Трушин