Многоканальный ритейл занял треть складских объемов

Многоканальный ритейл занял треть складских объемов

Оценка IBC Real Estate включает анализ распределения спроса на склады между основными типами компаний — многоканальным ритейлом, e-commerce, дистрибуцией, производством и 3PL и прогноз до конца 2025 года

По итогам I полугодия 2025 года лидерами в структуре спроса на рынке складской недвижимости России стали многоканальные ритейлеры — 35% от общего объёма спроса или 607 тыс. кв. м — рекордное значение среди аналогичных периодов прошлых лет.

По данным IBC Real Estate сумма купленных и арендованных складских площадей среди всех категорий арендаторов совокупно по России по итогам I полугодия 2025 года составила 1,7 млн кв. м — это на 51% ниже, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Однако, при общей наблюдаемой стабилизации спроса, многоканальные ритейлеры являются единственными на рынке, чья активность год к году увеличилась — объём их сделок достиг 607 тыс. кв. м, составив 35% от общего показателя, что в 1,5 раза больше значения аналогичного периода прошлого года (406 тыс. кв. м). Данные игроки рынка вернули себе лидерство в структуре спроса впервые с 2020 года.

Структура спроса на складские площади по итогам I полугодия 2025 года, классы А и В

*Ключевые хабы — регионы России, где объём существующего предложения составляет более 1 млн кв. м.**Развивающиеся хабы — регионы России, где объём существующего предложения составляет менее 1 млн кв. м.Источник: IBC Real Estate

Таким образом, онлайн-операторы, доминировавшие на рынке в 2021–2024 гг., уступили сегодня свои позиции многоканальному ритейлу. В I полугодии 2024 года доля представителей электронной коммерции составляла 2 млн кв. м или 60% от общего спроса, однако в текущем году этот показатель снизился на 75% г/г — до 519 тыс. кв. м, составив 30% от общего объёма спроса.

Подобная смена лидеров связана с изменением стратегий развития компаний: многоканальный ритейл продолжает системно расширять логистическую инфраструктуру в Москве и МО и других регионах России, демонстрируя и подчёркивая тем самым стабильный спрос в сегменте.

Онлайн-операторы, в свою очередь, после нескольких лет активного расширения складских портфелей, сместили фокус на оптимизации логистических процессов и повышении эффективности использования существующих складских площадей.

Данный фактор оказал наиболее значительное влияние на снижение объёмов спроса в I полугодии 2025 года, наряду с такими факторами, как общее замедление темпов роста экономики и снижение потребительской активности.

Как отмечено выше, общий объём спроса в России составил 1,7 млн кв. м, что оказалось в 2 раза ниже показателя аналогичного периода 2024 года (3,4 млн кв. м). Основная активность традиционно пришлась на Москву и Московскую область — 891 тыс. кв. м, сократившись год к году на 42%.

Значительное снижение спроса также зафиксировано в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 70 тыс. кв. м, что на 76% ниже год к году.

В ключевых региональных хабах спрос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упал на 57%, составив 312 тыс. кв. м. При этом развивающиеся региональные хабы с показателем в 440 тыс. кв. м (на 50% ниже год к году) сохранили за собой второе место по объёму сделок. Динамику спроса в небольших городах и регионах страны поддерживает экспансия продуктовых федеральных сетей, осваивающих новые рынки. Доля сделок многоканальных ритейлеров в развивающихся хабах составила 87%.

Динамика спроса складских площадей, тыс. кв. м, классы А и В, Россия

Источник: IBC Real Estate

По оценке IBC Real Estate, во второй половине текущего года стабилизация уровня спроса на рынке складской недвижимости продолжится и сохранится в среднесрочной перспективе — в ближайшие 2 года. Ожидаемый годовой объём сделок по итогам 2025 составит около 4,5 млн кв. м, что будет на 28% ниже показателя прошлого года (6,3 млн кв. м).