Предложения уральского застройщика упростят возведение соцобъектов по концесии

На международном форуме 100+ TechnoBuild Свердловский областной союз промышленников и предпринимателей (СОСПП) и "Атомстройкомплекс" заключили соглашение о масштабировании практики создания социальной инфраструктуры с применением государственно-частного партнерства (ГЧП).

- Девелопер обладает уникальным опытом не только строительства, но и эксплуатации школы, который будет полезен как органам власти, так и бизнесу, ведь в России на сегодня реализовано всего пять концессий в сфере образования, - подчеркивает первый вице-президент СОСПП Александр Породнов.

В 2022 году власти Свердловской области заключили договоры с тремя компаниями на строительство четырех школ. Две из них расположены в Екатеринбурге, по одной - в Верхней Пышме и Березовском. Два объекта уже сданы, другие сдадут в следующем году.

Так, школа № 41 в микрорайоне ВИЗ, которую как раз возвел и эксплуатирует "Атомстройкомплекс", рассчитана на 925 детей. Первых 400 учеников она приняла в четвертой четверти, сегодня функционирует уже с полной загрузкой. В целом концессия рассчитана на семь лет, пять из них инвестор будет содержать здание и возмещать свои затраты за счет платы концедента (муниципалитета) и оказания коммерческих услуг в сегменте дополнительного образования. Жителям ВИЗа можно позавидовать, насколько широкий у них теперь выбор: тут тебе и авторская продленка, и подготовка к ЕГЭ, и развивающие занятия с дошколятами, логопедия, ментальная математика, шахматы, вокал, баскетбол, тхэквондо. Особая гордость - занятия для детей-инвалидов с ментальными расстройствами, в скором будущем появятся и когнитивные спортивные индивидуальные программы. Взрослым предлагают пилатес, йогу, кинезиотерапию, танцы.

- Современная школа не просто учебное заведение, это многофункциональная площадка: дом культуры, реабилитационный центр, одним словом, точка притяжения для всего района, - говорит руководитель проектов Любовь Спелкова.

- Классическая модель создания школы по 44-ФЗ: один подрядчик по госконтракту проектирует, другой строит, учебное заведение как юрлицо получает здание в управление и дальше занимается им самостоятельно в меру своих возможностей и умений. Концессия же позволяет замкнуть весь жизненный цикл объекта на одной профессиональной компании. Кроме того, можно быстро получить обратную связь: какие внедренные решения удобны, а какие не очень, соответственно, что-то улучшить и учесть в будущих проектах, - поясняет Наталья Бочкарева, руководитель направления дирекции постпродажного обслуживания компании-застройщика.

Плюсы ГЧП заключаются в том, что города получают новые школы на 1,5-2 года быстрее, чем по 44-ФЗ, к тому же без одномоментной нагрузки на бюджет.

Вместе с тем в ходе реализации проекта возник ряд коллизий. В частности, предполагается, что концессионер компенсирует свои затраты, реализуя на площадке школы спектр дополнительных услуг для населения, при этом СанПиН требует исключить посещение учебных заведений посторонними. То есть надо закладывать отдельные входы и выходы, системы контроля и управления доступом, маршрутизацию, чтобы развести потоки. Стало понятно, что концессионные школы могут работать только в одну смену, иначе уроки пересекаются с кружками и секциями.

Девелопер подготовил пакет рекомендаций, чтобы сделать строительство школ по ГЧП привлекательным для застройщиков

Еще одна проблема - дефицит в регионах специалистов по концессионному праву и финансированию, отсюда невозможность сразу предусмотреть все нюансы в соглашении и финансовой модели. У концессионера должна быть возможность скорректировать порядок начисления компенсационных платежей (сегодня они производятся раз в квартал постфактум и не учитывают затраты на приемку и лицензирование). Кроме того, было бы неплохо зафиксировать в документе, как будет определяться степень естественного износа здания по окончании эксплуатационного периода концессионером.

Накопив определенный опыт, девелопер подготовил пакет рекомендаций по реализации концессии в образовании, чтобы совместными усилиями с представителями этой сферы сделать механизм государственно-частного партнерства понятным и привлекательным для девелоперов. Так, эксперты высказались за формирование института профессиональных управляющих компаний для образовательных учреждений, работающих по принципу одного окна, как в жилфонде. Логика простая: чем больше объектов обслуживает такая УК, тем ниже тариф, плюс появляется возможность укомплектовать штат квалифицированными сантехниками и электриками, которые отрабатывают рыночную зарплату, а не высиживают часы.

- Сейчас мы строим школу на улице Советской на полторы тысячи мест и учитываем там все эти нюансы. Скажем, УК пригласили за 9-10 месяцев до ввода, чтобы заранее выслушать замечания и предложения. А вот то, что школа № 41 открылась с неполной загрузкой, как раз оказалось удачным вариантом - смогли обкатать все системы на малом количестве пользователей. Тиражировать опыт, конечно, хотим - в проработке шесть проектов, но пока экономическая ситуация и ключевая ставка не позволяют сказать, когда они будут запущены, - поделился планами замдиректора строительной компании Александр Копылов.

По словам заместителя министра образования и молодежной политики Свердловской области Ирины Серковой, самым сложным в согласовании условий "школьной" концессии стал поиск баланса между задачами системы образования и концессионера. Большинство школ Екатеринбурга вынуждено работать в две смены ввиду нехватки мест. Однако в рамках концессии школа может работать только в одну смену, поскольку после уроков на ее территории начинают действовать кружки и секции. С другой стороны, такой механизм действительно формирует модель работы школы, близкую к идеальной, - с профессиональной эксплуатацией и качественным набором допуслуг, ее хочется сделать доступной для большинства образовательных учреждений. Предложения, сформулированные участниками пилотного проекта, как раз нацелены на достижение этой цели.

- Концессия определенно драйвер развития системы образования, - уверена Наталья Бочкарева. - Мы видим, как радуются дети, родители и учителя, приходя в новое здание, в котором все работает как нужно; какой отклик у людей находят дополнительные услуги. Растет рейтинг школы, появляется дополнительная мотивация для педагогов работать именно здесь. А значит, у ГЧП в сфере образования есть будущее.