Какие тренды определяют развитие рынка складской недвижимости в ЦФО
Планы расширения логистических мощностей строят в ряде регионов ЦФО. Какая ситуация сложилась в отрасли и что ждет ее в ближайшее время?
Так, тульские власти в июне подписали соглашение о создании совместного торгово-логистического центра с китайскими инвесторами. Вложения в проект составят шесть миллиардов рублей, планируется около 200 рабочих мест.
Крупный комплекс для хранения, упаковки и распределения товаров намерена возвести к 2028 году в Смоленской области компания Wildberries. Сооружение обойдется в 10 миллиардов. Его запуск позволит местным предпринимателям, работающим с маркетплейсом, сократить финансовые и временные издержки на доставку продукции, а жителям региона - быстрее получать свои заказы.
Аналогичный центр компания строит на территории индустриального парка "Котовск" в Тамбовской области, там смогут работать около пяти тысяч человек. Первую очередь стоимостью 6,8 миллиарда обещают запустить уже в текущем году. Власти региона потратили 220 миллионов на обеспечение площадки инфраструктурой: возместили инвестору затраты на создание очистных сооружений и присоединение к электросетям, устроили проезды.
Рынок складской недвижимости в России активно развивается с начала 2000-х. Основными центрами развития были, как нетрудно догадаться, Московская и Ленинградская области, которые формировали более 60 процентов предложения и объема сделок, отметил эксперт по складской и индустриальной недвижимости, директор агентства NT Properties Владислав Рябов:
Спрос значительно превышает предложение, и почти на каждый свободный склад есть несколько потенциальных арендаторов
- Такое распределение обусловлено тем, что складская недвижимость зависит во многом от рынка потребления. Склады развиваются там, где выше покупательная способность. Также важным фактором является местоположение относительно глобальных цепочек поставок и логистических хабов. Ленинградский регион находится на пути следования импорта из Скандинавии, Московский - из Европы. Сейчас мы наблюдаем дополнительное развитие складов на Урале и Дальнем Востоке, в Сибири и Краснодарском крае. С 2017 года пошло активное развитие интернет-торговли, каждый четвертый квадратный метр в новых сделках арендовали онлайн-ретейлеры. Тренд усилился на фоне пандемийных ограничений. Санкции после начала СВО привели к тому, что цепочки/каналы поставок усложнились и многие онлайн-ретейлеры - а точнее, их поставщики - стали закупать товар впрок. Это способствовало развитию активного спроса на складские помещения. На сегодня уже более половины объема новых площадей занимает онлайн-ретейл.
Ослабление рубля и рост учетной ставки рефинансирования в свою очередь привели к уменьшению объема "спекулятивного", то есть не ориентированного на конкретного клиента, строительства. По оценке Рябова, почти все крупные девелоперы сейчас заняты возведением складов с прицелом на сдачу в аренду таким компаниям, как Ozon, "Сберлогистика", "Яндекс.Маркет". "Wildberries развивается, возможно, даже активнее конкурентов, но они чаще строят склады самостоятельно", - добавил эксперт.
В последние два года серьезно выросла себестоимость всех составляющих складского проекта: финансирования, строительных материалов, аренды строительной, техники, рабочей силы, земли и коммуникаций.
- Объем свободных площадей на рынке не превышает 0,5 процента, что подстегивает значительное увеличение арендных ставок и цен продажи складских объектов. За последние два года они удвоились. Спрос значительно превышает предложение, и почти на каждый свободный склад есть несколько потенциальных арендаторов, - констатировал Владислав Рябов.
Похожую оценку дает директор Международного центра агробизнеса и продовольственной безопасности Высшей школы корпоративного управления РАНХиГС Анатолий Тихонов. Рассказывая о ситуации с ценами на сезонные ягоды и фрукты, "РГ" приводила его информацию о стоимости хранения продуктов питания.
- За последний квартал услуги аренды таких складов в Москве выросли до 50 процентов, в Петербурге - до 30. Подорожала и транспортировка, связанная и с тарифами системы "Платон", и с зарплатой водителей, которых не хватает. Это все закладывается в розничную цену товаров, - пояснял Тихонов.
Почему же не ведется более активное строительство складов, как это происходило в 2014 или 2021 годах? По мнению Рябова, основных причин две. Во-первых, как уже было сказано, почти все строительные мощности крупных девелоперов заняты в проектах built-to-suit под конкретных заказчиков - соответственно, у них нет необходимости вводить объекты "спекулятивно", на открытый рынок. Во-вторых, новым игрокам - начинающим девелоперам - сложно прогнозировать сроки на фоне высокой стоимости заемных средств.
- При текущей стоимости проектного финансирования около 20 процентов и строительстве склада в течение не одного года (как у крупных девелоперов), а двух или даже трех лет конечная сумма может увеличиться на 50 процентов по сравнению с плановой. А насколько изменится арендная ставка за это время, никто не может спрогнозировать. Возникают большие риски неэффективности проекта, - пояснил директор NT Properties.
Вариантов у инвестора три. Можно купить уже построенные склады, оценивая в первую очередь возможность увеличить арендные ставки текущим арендаторам либо заменить их на новых. Можно купить строящийся объект с предварительными договорами аренды, где прописано обязательство арендаторов по заключению долгосрочных контрактов на 7-10 лет. Наконец, можно вложить деньги в альтернативные финансовые инструменты, приносящие не менее 16-20 процентов годовых: депозиты, облигации или акции.
Один из трендов на рынке складской недвижимости связан с тем, что арендные ставки повышают не только на новые объекты, но и на уже построенные, причем иногда довольно давно.
- Три - пять лет назад я сдавал склады по ставке пять - шесть тысяч рублей за квадратный метр с НДС и ОРЕХ, а недавно те же клиенты переподписались на ставки втрое выше. Качество объектов лучше не стало, но значительно изменилась конъюнктура рынка. Арендодатели этому, конечно, искренне рады. Однако все мы понимаем, что это скажется на инфляции и стоимости продуктов, - добавил Владислав Рябов.
Когда в 2022 году из России начали уходить иностранные логистические компании, эксперты полагали, что на рынке появится много свободных площадей, арендные ставки будут падать, а склады - дешеветь. Но прогноз не оправдался. Все площади были быстро заняты новыми клиентами, а ставки пошли вверх. Некоторые инвесторы смогли неплохо заработать, купив за полцены объекты у уходящих операторов и затем сделав плату за метр вдвое выше, чем она была на момент сделки.
- На данный момент я не вижу предпосылок к снижению ставок или активности со стороны арендаторов, - резюмировал Рябов. - Если у них есть свободные средства, я бы рекомендовал покупать готовые склады либо сотрудничать с девелоперами, которые могут построить объект под ключ в срок не более 12 месяцев. Это позволит не только нивелировать риски постоянного роста арендной ставки и необходимости переговоров на эту тему с собственником, но и получить ликвидный актив.
В обзоре рыночных трендов, которым поделился международный логистический оператор DHL, приводятся и более общие, не привязанные к ситуации в конкретной стране наблюдения. В частности, аналитики компании видят перспективу в использовании big data для снижения постоянно возрастающих рисков в цепи поставок. Стартапы, предлагающие подобные технологии, привлекают крупные инвестиции.
"Так, одна из компаний по анализу рисков цепей поставок использует прогнозную аналитику и физически работает в каждом порту мира, чтобы выявлять сбои до того, как они станут проблемами клиентов. Такие компании обеспечивают широкий обзор рисков - от уровня компонентов до материалов, от полки склада до потребителя. Они сочетают прогнозы искусственного интеллекта и моделирование на его основе с экспертным человеческим анализом и актуальной информацией из глобальной сети партнеров. Это позволяет обеспечить прозрачность и полное представление обо всех переменных, влияющих на цепь поставок: от задержек в портах или трудовых конфликтов до погодных катаклизмов - с прогнозом до 15 дней", - сообщили в DHL.
Перспективным считается также внедрение решений на основе интернета вещей (они повышают прозрачность цепей поставок) и технологий искусственного интеллекта. По оценкам специалистов, к 2035 году ИИ повысит производительность мировой логистики более чем на 20 процентов. Алгоритмы искусственного интеллекта уже применяются для контроля над работниками складов и управления запасами: система компьютерного зрения анализирует видеозаписи, фиксируя отклонения в поведении людей или предупреждая о том, что товар заканчивается.
