Что управляющие компании должны бесплатно ремонтировать в квартирах собственников жилья

Согласно действующего законодательства собственники жилья несут обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов в пользу управляющей компании. Однако, помимо обязанностей, у собственников есть и права. В частности - требовать от управляющей организации исполнение взятых на себя обязательств, в том числе по ремонту имущества в отдельно расположенной квартире. Попробуем разобраться, что именно УК должна бесплатно отремонтировать собственнику жилья.

Согласно п. 42 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, собственники жилья имеют право требовать от управляющей компании исполнения обязательств НА БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ ОСНОВЕ по ремонту общедомового имущества, расположенного в пределах конкретной квартиры.

Под общедомовым понимается имущество, предназначенное для обслуживания двух и более помещений. В частности, к такому имуществу относятся:

Межэтажные перекрытия - пол и потолок

Межэтажные перекрытия относятся к категории ограждающих и несущих конструкций дома — п. 2 Правил №491. В тех случаях, когда требуется обеспечить их надлежащее состояние, у УК возникает обязанность по ремонту пола либо потолка в конкретной квартире.

К ремонтным работам отношении межэтажных перекрытий можно отнести замену деревянных лаг под полом или восстановление слоя штукатурки на потолке, если перекрытия в доме деревянные, а штукатурный слой дополнительно защищает их от воздействия воды или огня.

Балкон

Балконная плита прямо отнесена Правилами № 491 к общему имуществу дома. Поэтому управляющая компания обязана следить за ее состоянием и в случае необходимости срочно провести текущий ремонт, чтобы обеспечить безопасность людей (п. 4.2.4.2 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 — Правила № 170).

А вот вопрос, должна ли управляющая компания ремонтировать еще и ограждение балкона, долгое время оставался спорным. В итоге Верховный суд РФ подтвердил такую ее обязанность (ВС РФ, дело № А17 – 543/2019).

Межпанельные швы

Согласно Правилам № 170 местные разрушения герметизирующих заделок стыков полносборных зданий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития (п. 4.2.3.1).

Управляющая организация обязана обеспечить исправное состояние стен дома, их тепло- и влагозащиту, а также своевременно устранять повреждения стен (п. 4.2.1.1).

Герметизация стыков межпанельных швов дома отнесена к текущему ремонту общедомового имущества (Приложение № 7 к Правилам № 170) — поэтому собственники квартир вправе требовать от управляющей компании провести такие работы бесплатно.

Вентиляция

Согласно п.5.7.1 Правил №170 управляющая организация обязана устранять неплотности, засоры и прочие неисправности в вентиляционных каналах, менять сломанные вытяжные решетки и их крепления. Поэтому если в работе вентиляционного канала в квартире выявлены нарушения, УК обязана провести бесплатный ремонт.

И, наконец, такой вопрос, как ремонт после проведения каких-то работ по ремонту общедомового имущества. За чей счет должны выполняться данные мероприятия? Опять же за счет управляющей компании.

По закону лицо, причинившее вред, обязано его возместить — даже если вред был причинен в условиях крайней необходимости (когда не было иных вариантов устранить опасность — ст.ст. 1064, 1067 ГК РФ). Соответственно, суды обязывают УК производить ремонтные работы в поврежденной квартире (восстановить вскрывавшиеся полы, отбитую плитку, испорченные обои и т.д.) либо оплатить его стоимость (например, решение Промышленного р-го суда г. Ставрополя по делу № 2-5246/17).