Изъять и выставить на торги — власти Казани подписали "приговор" незавершенке в центре
Жилому дому на улице Бутлерова, который застройщик с 2009 года возвел лишь на пять процентов, хотят найти другого хозяина
Суды двух инстанций поддержали требование Комитета земельных и имущественных отношений Казани, потребовавшего изъять один из долгостроев в центре города и продать его с публичных торгов. Причина в том, что срок аренды земли у застройщика давно истек, а дом так и не был построен. Впрочем, в этом случае строительная компания "держала" за собой землю с 2009 года. И хотя трижды продлевала аренду, дом смогла построить лишь на пять процентов: возвела каркас на четыре этажа. При всем при этом у застройщика разрешение на строительство отсутствовало. Он обвинял городские власти в противодействии, они его — в отсутствии пакета необходимых документов. Эксперты отмечают, что это "очень редкая практика". Однако они полагают, что в ближайшие год-два число подобных разбирательств будет расти. Президент Гильдии риелторов Татарстана не исключил, что выйдет с предложением увеличить трехгодичный срок предоставления земельных участок в аренду до пяти лет, так как сейчас в сроки уложиться крайне сложно.
Срок аренды участка истек, а строительство так и не завершено
Как стало известно "Реальному времени", Комитет земельных и имущественных отношений (КЗиО) Казани на исходе прошлого года решил проблему одного из долгостроев в центре города. По его иску Арбитражный суд РТ постановил изъять у ООО "СтройЭкспо" недостроенный жилой дом на улице Бутлерова и продать с публичных торгов. Согласно материалам арбитража, эту землю компания застолбила за собой еще в 2009 году согласно постановлению исполкома Казани. Но договор аренды земельного участка площадью 6 176 квадратных метров под строительство многоквартирного жилого дома был заключен только год спустя. Застройщику на это отвели срок до 3 сентября 2014 года.
Впрочем, в октябре 2016 года стороны перезаключили договор аренды еще на три года. Судя по всему, стройка шла, просто не столь быстрыми темпами. В частности, к 5 сентября 2011 года, когда ООО "СтройЭкспо" зарегистрировало на возводимый дом право собственности, площадь застройки составляла 1 165 "квадратов", а степень готовности оценивалась в 5 процентов. В начале августа 2019 года (срок договора аренды истекал через два месяца с небольшим) специалисты комитета нагрянули на стройку с проверкой. Их взорам на огражденной забором территории предстала "незавершенка". При этом было очевидно, что никакие работы на объекте не ведутся.
В конце концов в апреле прошлого года Комитет земельных и имущественных отношений подал уже упомянутое категоричное заявление в арбитраж, ссылаясь на то, что срок аренды земельного участка закончился, а стройка так и не завершена. И суд требования местных властей удовлетворил.
КЗиО Казани на исходе прошлого года решил проблему одного из долгостроев в центре города. Фото rt.rbc.ru
В соответствии с буквой закона
Казалось бы, городские власти поступили в строгом соответствии с буквой закона. Гражданский кодекс (ГК) предписывает, что если действие договора аренды земельного участка из разряда государственных или муниципальных прекратилось, объекты незавершенного строительства на нем могут быть изъяты у собственника по решению суда.
К тому же к этому времени условия для застройщиков ужесточились на законодательном уровне. В частности, право на аренду государственной или муниципальной земли стало возможным получить только на торгах. Даже бывшие арендаторы с 1 марта 2015 года лишились преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без этой конкурентной процедуры. С одной оговоркой: если только на ранее используемой земле у них не оставались недостроенные объекты. Однако и в этом случае все было не так просто: участок мог быть предоставлен только однократно для завершения строительства, и только собственникам "незавершенки".
В случае же со "СтройЭкспо" об однократности говорить не приходилось. По данным исполкома Казани, стороны заключали договор аренды как минимум трижды. Причем последний раз в 2016 году — как раз для завершения строительства. Поскольку на тот момент на участке уже было начато строительство, землю застройщику отдали без торгов. Других оснований для заключения такого договора без конкуренции нет. Если только собственник объекта не докажет, что сорвал сроки строительства не по своей вине, а из-за бездействия госорганов, эксплуатирующих инженерно-технические сети. Кстати, именно к этому обстоятельству позже и пытался апеллировать застройщик дома на улице Бутлерова, но суд эти доводы не принял.
Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства застройщик использовал, но стройку дома в срок так и не завершил. Фото: Любовь Шебалова
И необходимых документов нет, и парковочных мест маловато
Однако судя по всему, в этом случае последовательность действий застройщика не вполне поддавалась логике. В частности, городские власти сообщали в суде, что компания "СтройЭкспо" в 2017 году просила выдать ей разрешение на строительство для завершения дома (выходит, все это время она его не имела?). Но получила отказ, так как у нее не было пакета необходимых документов, как того требует Градостроительный кодекс. Как-то: градостроительного плана земельного участка (а он должен быть получен не раньше чем за три года до дня подачи заявления на разрешение строительства), сведений об инженерном оборудовании и сводного плана инженерно-технического обеспечения с обозначением мест техприсоединения к инженерным сетям, а также положительного заключения экспертизы проекта.
Кроме того, по данным Управления градостроительных разрешений (УАиГ), договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации. В этом случае ее тоже как будто не было. К тому же застройщик, исходя из проекта, предусмотрел 78 парковочных мест, тогда как по действующим в Казани нормативам машино-мест должно было быть 116. Одним словом, претензий набралось выше крыши строящегося дома.
Добиваясь разрешения на строительство, компания "СтройЭкспо" проявила настойчивость и в том же 2017 году дошла до суда. Однако тяжба не принесла ей нужного результата. В конце концов в октябре того же года Вахитовский райсуд обязал строптивого застройщика законсервировать "незавершенку" до получения разрешения на строительство. Но компания с того времени попыток получить его больше не предпринимала.
Финал этой истории в декабре 2020 года известен. Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства застройщик использовал, но стройку дома в срок так и не завершил. Как вывод: требование КЗиО об изъятии объекта незавершенного строительства и продаже с публичных торгов правомерно.
Суд пришел к выводу, что действующее законодательство неустойку за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности не предусматривает. Фото: Максим Платонов
Ущемил права арендатора
Судя по всему, в этом случае почти с самого начала все пошло не так. Стороны схлестнулись уже по поводу повторной аренды земельного участка в 2016 году. Дело в том, что застройщик "СтройЭкспо" не согласился с предложенным проектом соглашения: целых четыре пункта он попросил исключить, а пятый подкорректировать. Три из них, говорится в материалах суда, оговаривали штрафные санкции для застройщика. Именно из-за их размера и разгорелся сыр-бор.
Каждая из сторон стояла на своем: застройщик отказывался подписать договор в редакции КЗиО, а тот отвергал вариант, предложенный "СтройЭкспо". Так что в итоге, чтобы разрешить разногласия, оппонент комитета в декабре 2016 года подал заявление в суд. Конкретики в судебном решении нет, но изложена позиция "СтройЭкспо": строительная компания считала неустойку чрезмерной, отмечая, что санкции за просрочку арендной платы уже предусмотрены ГК. Иначе говоря, будет достаточно указать, что арендодатель вправе требовать арендную плату за все время просрочки возврата земельного участка. В КЗиО же настаивали в том числе на взыскании неустойки и убытков.
Там ссылались на то, что этот проект договора является типовым. И если из него вымарать положения об ответственности арендатора, это поставит его в преимущественное положение перед другими нанимателями. Условие же о штрафных санкциях дисциплинирует строительную компанию выполнить все условия аренды надлежаще. Иначе она может злоупотребить ситуацией: уклониться от оплаты.
Суд пришел к выводу, что действующее законодательство неустойку за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности не предусматривает и в середине февраля 2017 года требования застройщика частично удовлетворил. Положения о неустойке из договора он просто-напросто исключил из-за их несогласованности сторонами. Но все-таки посчитал нужным дополнить спорный пункт фразой о праве арендодателя требовать полного возмещения убытков, причиненных несвоевременным возвратом земельного участка или его возвратом в ненадлежащем состоянии.
Казалось бы, "СтройЭкспо" мог праздновать победу. Но не тут-то было. Фото: Любовь Шебалова
"Вычеркнул" и пункт о праве на одностороннее прекращение договора арендодателем (без права арендатора на такой же отказ), заметив, что это условие "ущемляет права арендатора". К тому же эти обстоятельства уже расписаны и Земельным кодексом, и тем же ГК. В итоге в договор вписали право на прекращение договора по соглашению сторон (а также на его расторжение в судебном порядке). В результате три пункта исключили, еще два изменили.
Решение можно было рассматривать как компромиссное. Но городские власти долго не хотели мириться с поражением и последовательно прошли три судебные инстанции. Впрочем, переломить ситуацию они не смогли. Казалось бы, "СтройЭкспо" мог праздновать победу. Но не тут-то было. Участок застройщик с грехом пополам арендовал, а вот получить разрешение на строительство стало уже неразрешимой задачей. Интересно, что, дойдя до отрицательного для себя решения суда первой инстанции, он отказался от борьбы. По крайней мере, в зале суда: апелляционную жалобу так и не подал. Зато "СтройЭкспо" в прошлом и этом году фигурирует в качестве ответчика по искам о взыскании арендной платы. Суммы задолженности близки к 100—200 тыс. рублей.
Несговорчивый арендатор близок к "прорабу Универсиады"?
Что же за строптивый застройщик свалился на голову Комитета земельных и имущественных отношений Казани? Местные СМИ еще в 2017 году живописали о том, что стройка на столь видном месте началась вопреки всем нормам и правилам: самоволка в чистом виде. По их данным, разрешения на строительство у "СтройЭкспо" отродясь не бывало. Городские власти компании всего лишь и выдавали, что разрешение на подготовительные работы к строительству жилого дома (по сути, сводится к установке ограждений) и на пункт очистки колес автотранспорта. Застройщик же тем временем возвел каркас довольно внушительного по площади здания высотой как минимум в четыре этажа. Предполагались же все пять-шесть.
В мае 2016 года КЗиО, писали СМИ, вообще-то намеревался расторгнуть договор аренды со "СтройЭкспо": истек срок. Тем более что вскоре отреагировала и республиканская прокуратура: она потребовала от исполкома расторгнуть договор аренды, а само здание пустить под бульдозер. Причина для столь суровых мер была все та же: разрешения на строительство не было, ход стройки никто не контролировал. А с учетом того, что будущий дом "растекся" до самого тротуара, по которому ходят люди, это прямая опасность для их жизни. Уже не говоря о том, что каркас недостроенного здания, возвышающийся недалеко от центра, совсем не украшает столицу.
Будущий дом "растекся" до самого тротуара, по которому ходят люди, это прямая опасность для их жизни. Фото: Любовь Шебалова
Однако с тех пор, как известно, минул не один год, а недостроенный дом все так же возвышается на улице Бутлерова. С одной стороны, как убедился корреспондент "Реального времени", он соседствует со старинным зданием из красного кирпича под номером 30, известным казанцам как бывший Дом ученых, с другой — с маленьким деревянным архаичным домиком №20. На данный момент никакого паспорта на огороженной забором стройке обнаружить не удалось. В воротах зияет огромная щель: взрослый человек пролезет в нее без труда. Некогда скреплявший забор замок остался висеть на одной из разъединенных половин. Впрочем, если у недостроенного дома с величавым размахом и нет сейчас официальной охраны, то неофициальная имеет место: здание оккупировали бродячие собаки. Корреспондент "Реального времени" наблюдал, как одна свора, оглашая округу яростным лаем, не пускала другую в один из подъездов, куда перекинут настил.
Судя по всему, противник городских властей в этом вопросе оказался не так прост, если недострой уже четыре года как пытаются снести, а ему все нипочем. Известный факт: учредителем ООО "СтройЭкспо" значится некая Римма Муллануровна Газизуллина. СМИ приписывают ей родство с Марсом Муллануровичем Газизуллиным, не последней фигурой в строительном бизнесе Татарстана, а затем и Москвы.
Как ранее рассказывало "Реальное время", Газизуллин в 2001—2005 годах был заместителем министра строительства, архитектуры и ЖКХ Татарстана. Затем стал первым замом гендиректора ПСО "Казань" Равиля Зиганшина. Но уже с конца 2012 года Марс Муланнурович курировал строительство главной спортивной арены Универсиады 2013 года — стадиона "Казань Арена". А затем вслед за бывшим министром строительства Татарстана Маратом Хуснуллиным (ныне вице-мэр Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, — прим. ред.), к команде которого его причисляют, перебрался в Москву. Там он возглавил АО "Мосинжпроект" (100% акций компании принадлежат правительству Москвы). В 2013 году компания выиграла конкурс на строительство объектов внешней инфраструктуры "Сколково" и конкурс по "приведению главного стадиона чемпионата мира по футболу "Лужники" к стандартам FIFA". В мае прошлого года Газизуллин покинул пост гендиректора "Мосинжпроекта".
В мае прошлого года Газизуллин покинул пост гендиректора "Мосинжпроекта". Фото stroi.mos.ru
Хозяин гостиницы на "Свияжских холмах" и ЛВЗ, выпустившего в свет водку "Йошкин кот"
Несмотря на то, что строительство дома стоит на месте, в судах застройщик демонстрирует активность. Речь идет о последнем иске Комитета земельных и имущественных отношений Казани, требующего кардинально решить вопрос с намозолившим глаза недостроем. Более того, прошлым летом у компании-застройщика сменился хозяин. Согласно базе данных "СПАРК-Интерфакс", с 7 июля 2020 года директором ООО "СтройЭкспо", а месяц спустя и ее единоличным владельцем в результате перехода доли от Риммы Газизуллиной стал некий Владимир Васильевич Кукуль.
Сферой его деятельности названы как Татарстан, так и Марий Эл. В частности, Кукулю принадлежит ООО "Комфорт", являющееся оператором пятизвездочной гостиницы "Дежавю" на татарстанской горонолыжке "Свияжские холмы". Она была учреждена лишь в ноябре 2019 года. Тем не менее уже сработала в прибыль, получив 13,5 млн рублей выручки и 897 тыс. рублей чистой прибыли. Также летом 2020 года Кукуль учредил ООО "Ново-Фокинский ЛВЗ", увеличив к 15 февраля его уставный капитал с 10 тыс. рублей до более чем 83 миллионов.
Именно одноименный завод, как писали СМИ, в 2012 году впервые выпустил водку "Йошкин кот", после чего продукт получил Гран-при на конкурсе "Туристический сувенир" за узнаваемость и оригинальность. Правда, в 2017 году ЛВЗ обанкротился и право на выпуск продукции под этим брендом перешло к Уржумскому СВЗ. Купил ли Кукуль мощности обанкротившегося предприятия или оформил на себя старое новое юрлицо, непонятно. Как и то, реальный ли он владелец проблемного казанского застройщика или номинальный, учитывая сходство деловых связей с предыдущим бенефициаром.
На что надеется "СтройЭкспо"? Узнать мнение застройщика по поводу перспектив дальнейшей борьбы и "вердикта" об изъятии объекта не удалось. По телефону, которым он ранее пользовался, ответили, что номер этой компании уже не принадлежит. На Ново-Фокинском ЛВЗ корреспонденту "Реального времени" сообщили, что бенефициар на самом предприятии не находится, но обещали передать ему телефон журналиста для связи. Примерно так же обстояло дело и в гостинице "Дежавю": соединить с владельцем возможности нет, пишите на почту — передадим. Пока на связь с редакцией "Реального времени" Владимир Васильевич не вышел.
"На улице Бутлерова был бы рад работать любой застройщик: это очень прибыльное место"
"Это очень редкая практика", — отмечает гендиректор одного из старейших агентств недвижимости Казани "Центральный дом "Валери" Валерий Абсалямов, имея в виду изъятие и продажу с торгов не возведенного в срок дома. Отметим, что, несмотря на отсутствие разрешения на строительство, в материалах суда указана именно такая формулировка. Руководитель агентства недвижимости предполагает, что для подобных последствий "должно было произойти какое-то ЧП с застройщиком": проблемы с финансами, невыполнение договоренностей с городом по поводу социальной нагрузки, отсутствие согласования по архитектуре или же могли сыграть роль вещи личностного плана, переплелись какие-то интересы. По мнению собеседника нашего издания, жилой дом в центре Казани был бы рад построить любой застройщик, так как "это очень прибыльное дело". Поэтому объект на такой стадии строительства на торгах может быть интересен всем.
"Если бы была выполнена только разбивка фундамента, было бы еще интереснее. По большому счету, чем меньше сделано другим застройщиком, тем лучше. Меньше придется переделывать", — говорит Абсалямов. Он не исключил того, что новый владелец захочет поменять проект. Одним словом, недострой в любом случае купят, но определяющей станет цена: "Как только она будет озвучена, всем все сразу станет понятно и можно будет дальше загибать пальчики. Смотреть, сколько средств понадобится на перестройку, на перепроектирование, а сколько на достройку всего объекта. А дальше считать экономику: какую прибыль можно получить".
Гендиректор АН "Центральный дом недвижимости "Валери" признает, что улица Бутлерова в Казани на сегодняшний день "лакомый кусочек". "Центр у нас, как говорили раньше, не резиновый. А сейчас он вообще закончился. Вы видите какую-то застройку в исторической части Казани? В основном объекты только реконструируют. Но чтобы были чистые участки, днем с огнем не найдешь, настолько их мало, — комментирует он. — Неслучайно сам город уже идет в сторону Речного порта: сейчас хотят застраивать уже эти места. Это близко к центру, но не центр". Единственную возможность застройки Абсалямов допускает на улице Подлужной. Но это опять же вопрос экономики: будет там выгодно малоэтажное строительство или нет.
"Участок на улице Бутлерова как последний из могикан. Если цена объекта будет интересная, битва за него будет очень серьезная. В любом случае этот "недострой" возьмет компания, которая находится на слуху. Или уж наверху решат, кому доверить строить в этом месте", — прогнозирует Абсалямов. В то же время неясным остается, есть ли у этого дома дольщики: "Если на этом месте просто застройка, это одна история. Если же какие-то из квартир были реализованы, нужно будет решать вопрос еще и с их владельцами". А дольщики, по мнению риелтора, вполне могут быть. Объект давнишний. Долевое строительство в те годы было намного проще: застройщики по сложившейся практике собирали деньги с участников "долевки" еще на этапе котлована.
"Такой практики в Казани еще нет", — соглашается с коллегой президент Гильдии риелторов Татарстана Андрей Савельев. Он утверждает, что законодательно возможность изъять объект в случае, если застройщик не успел построить его в отведенный для аренды земли срок, появилась буквально в 2018 году. "Исполком Казани только-только приступил к этой процедуре. Пока практика еще не сложилась, но, думаю, в ближайшие год-два она появится", — полагает он.
Тем не менее у самого Савельева такой опыт уже есть. Он рассказал "Реальному времени", что представлял в суде интересы застройщика, у которого исполком также хотел изъять нежилое полностью готовое строение и продать с торгов: "Но мы от городских властей отбились. Доказали, что не успели уложиться в срок не по своей вине, а госорганов. Им должны были установить техприсоединение к электросетям за два месяца, а затянули на год".
По информации президента Гильдии риелторов Татарстана, процесс, в котором он участвовал, был первым подобным в Казани. Решение суда по нему вступило в силу в январе 2020 года, ровно год назад. Но как он предполагает, сейчас все объекты, возводимые с 2018 года, будут проходить эту процедуру: "Под это попадут очень многие застройщики". Оправданы ли подобные действия городских властей в случае с долгостроями? Савельев считает, что к этому вопросу нужно подходить очень тщательно, оценивая, насколько это обоснованно: "В принципе, заброшенных зданий очень много. Но есть те, что действительно строятся, просто их по каким-то причинам не успели завершить в срок".
При этом президент Гильдии риелторов РТ не исключил, что будет обращаться в аппарат по поддержке предпринимателей при президенте РТ с предложением увеличить срок аренды. "Я сторонник того, чтобы земельные участки под строительство в Казани давали на 5 лет — по закону это возможно", — пояснил он нашему изданию. Сейчас город предоставляет землю в аренду под застройку на три года, но по факту только на документацию уходит от 2—2,5 до 3 лет. "За полгода успеть построить трех-четырехэтажное здание не всегда возможно. В Вахитовском районе, где действуют ограничения, это сделать вдвойне сложнее. Разве что если рабочие будут трудиться в три смены", — обрисовал существующую проблему эксперт.
