В 2020 году россияне, по данным профильного банка «Дом.РФ», оформили 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн рублей. Оба показателя — абсолютные исторические рекорды. По сравнению с 2019 годом количество ипотечных кредитов выросло на 35%, а их сумма — на 50%.
Россияне бьют исторические рекорды по ипотечным кредитам третий раз за последние четыре года — это происходило также в 2017 и 2018 годах. Но тогда не было пандемии, а в стране наблюдался пусть и небольшой, но все-таки реальный экономический рост. В прошлом году ипотека рекордно выросла на фоне самого большого экономического спада с 2008 года (тогда экономика упала на 7,9%, по итогам 2020-го снижение окажется в диапазоне 4-5%).
Главных причин всероссийского ипотечного рекорда в первый год пандемии COVID-19 и на фоне коронакризиса две: самые низкие в истории ставки по ипотечным кредитам из-за рекордно низкой ключевой ставки Банка России и государственная льготная программа ипотеки под 6,5%. Причем по этой программе, недавно продленной правительством до 1 июля 2021 года, банки выдают кредиты даже дешевле, чем под 6,5%. В 2020 году в рамках госпрограммы было выдано 345,6 тысячи кредитов (то есть каждый пятый) на сумму более чем 1 трлн рублей (то есть почти четверть всей суммы годовой ипотеки).
Заметных изменений в пропорциях кредитов, которые россияне брали на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройках, не произошло. Доля рынка новостроек в общем объеме ипотечных сделок в стране выросла за год всего на 2 процентных пункта — с 27% до 29%.
Зато россияне все более охотно пользуются возможностью удешевить ранее взятые ипотечные кредиты. В 2019 году рефинансирование дало 5,9% всех ипотечных кредитов, а в 2020-м ее доля подскочила более чем вдвое, до 13,7%.
В принципе, поведение россиян, которые ринулись брать сравнительно дешевые ипотечные кредиты в разгар пандемии, конца которой пока не видно, вполне рационально. Самоизоляция резко повысила психологическую ценность собственного жилья в глазах россиян. Недвижимость стала восприниматься и как надежная инвестиция в будущее. Для банков ипотека — тоже самый выгодный тип розничного кредита, потому что есть залог. А продавать недвижимость тех, кто не смог погасить ипотеку, банки в последние годы научились.
Но есть одна проблема, которая не позволяет безоговорочно радоваться новому всероссийскому ипотечному рекорду. Он случился на фоне рекордного в этом веке годового падения реальных располагаемых доходов населения. Реальные доходы россиян по итогам 2020 года, по оценке президента Владимира Путина на итоговой пресс-конференции 17 декабря, должны были упасть на 3%. Причем многие экономисты считают такую оценку скорее заниженной.
Поскольку перспективы российской экономики покрыты туманом, а доходы россиян, рекордно упавшие в 2020 году, до этого постоянно падали с 2014-го по 2018-й и совсем незначительно выросли в 2019-м, не очень понятно, как счастливые обладатели «ковидных» ипотечных кредитов будут платить по ним. Все последние годы средний срок обслуживания ипотечного кредита в России рос: возможностей погашать ипотеку досрочно у людей становилось все меньше. Средний срок жизни ипотечного кредита в стране за три года поднялся с 16 до 18,3 года.
Поэтому теперь появляется угроза другого рекорда, более печального — объема просрочки по ипотеке. В 2020 году задолженность по ипотечным кредитам уже начала расти, но пока не очень высокими темпами- на 8% по итогам десяти месяцев.
Что бывает, когда лопаются ипотечные «пузыри», мир хорошо выучил в 2008 году, когда крах американского ипотечного рынка спровоцировал глобальный кризис. Так что как человек, лично выплативший один раз в жизни жилищный кредит, хочу пожелать всем ипотечникам здоровья и денег: и то и другое вам непременно понадобится, чтобы ипотека осталась в прошлом, а жилье — вашим.
