Перехитрить кредитора: как работает ипотека с пониженной ставкой
В московском метро все чаще можно встретить рекламу, с предложением о покупке квартиры в ипотеку с пониженной ставкой. Размер ставки варьируется от 6,4 до 8%. Получить ипотеку по такой ставке мечтает практически каждый заемщик. Например, "А101" в партнерстве с Россельхозбанком предлагает ипотеку на 10 лет под 6,25%. UrbanGroup предлагает ипотеку под 7,4% в Сбербанке на 7 лет. Самое щедрое предложение у группы МИЦ, которая совместно с ВТБ24 готова дать ипотеку под 6,2% сроком до 30 лет. При этом, рекордно низкое предложение по ипотеке представлено в комплексе MatchPoint от компании "Волей Гранд". Апартаменты бизнес-класса здесь предлагают взять в ипотеку от ВТБ24 под 5,2%. Для сравнения, сейчас ключевая ставка ЦБ РФ составляет 8,25%. Таким образом, с формальной точки зрения, кредитование, да к тому же столь долгосрочное, под ставку ниже рынка убыточно! Что заставляет бизнес идти на такой шаг и насколько такие предложения действительно выгодны? СУБСИДИИ ВМЕСТО РЕКЛАМЫ Идея о запуске льготной ипотеки принадлежит строителям. Именно они, а не банки, берут на себя основные риски, и фактически субсидируют выплату процентов по ипотеке своих покупателей. Проще говоря, убытки банков оплачивают девелоперы из собственных доходов. "Далеко не все застройщики могут себе это позволить, но у тех компаний, которые запускают подобные ипотечные ставки, совместно с банками, продажи, безусловно, растут, также срабатывает маркетинговый эффект", - поясняет руководитель группы ипотечного кредитования ГК "А101" Артём Вишневский. По его словам, более 55% клиентов компании, покупающих квартиру в кредит, подает заявку на ипотеку с пониженной ставкой. По данным Сбербанка, в рамках ипотеке по субсидированной ставке на начало октября 2017 года (программа заработала в январе) было выдано – 8,3 млрд. рублей, за это время было заключено 5251 сделка. Для сравнения, общая сумма выданных ипотечных кредитов в сентябре составила 102,7 млрд. рублей. Тем не менее, даже необходимость отдавать банку частью своей маржи, не останавливает строителей. Участники рынка признают, что несколько строчек в объявлении о льготной ипотеке действуют лучше различных креативных рекламных акций. Собственно, за счет сокращения маркетинговых бюджетов застройщики и оплачивают банкам выпадающие у них процентные доходы. "При грамотном планировании и гибком ценообразовании, застройщик не только не несет убытков, но еще и оказывается в плюсе. При сопоставимых расходах реклама может быть менее эффективной, чем субсидирование кредита. И задача девелопера - подобрать оптимальное соотношение бюджетов на рекламу и субсидирование ставок", - объясняет директор по информационной политике UrbanGroup Яна Максимова. ЛЬГОТЫ НЕ ДЛЯ ВСЕХ Еще одна хорошая новость для застройщиков заключается в том, что, несмотря на огромный интерес к подобным программам, претендовать на участие в них могут далеко не все заемщики. "Безусловно, программы с субсидированной ставкой пользуются популярностью, но их доля не так велика в силу ряда ограничений, продиктованных банком, например: срок кредитования или в некоторых случаях заемщик должен быть зарплатным клиентом банка", - сказал коммерческий директор ГК "МИЦ" Дмитрий Усманов. Например, Сбербанк выдает льготную ипотеку лишь тем клиентам, которые долгое время получают зарплату через его карты. Ограничением может стать срок кредитования, в Сбербанке – это семь лет. В других банках есть предложения сроком до 30 лет. В целом на получение ипотеки с пониженной ставкой может претендовать достаточно широкий круг заемщиков. Главная мотивация покупателя - возможность сэкономить. Так, если покупатель берет квартиру стоимостью 5 миллионов рублей и вносит первоначальную сумму в 1,5 миллиона рублей, то ежемесячный платеж при ставке 7,4% составит 53,4 тысячи рублей. За семь лет ипотеки он выплатит 4, 485 млн. рублей. Сумма ежемесячного платежа при ставке 10,4% возрастет до 58,4 тысяч рублей в месяц. За семь лет он выплатит 4,9 млн рублей. Таким образом, покупатель квартиры по субсидированной ставке может сэкономить около полумиллиона рублей. При этом, прежде чем спешить получить льготную ипотеку, стоит уточнить детальные условия такого предложения. В некоторых случаях застройщики используют субсидию лишь как краткосрочную примарку, и через полгода-годпроцентная ставка по кредиту становится рыночной. Эти изменения банки обязаны фиксировать в кредитном договоре. Также существуют риски, связанные с финансовыми трудностями, которые могут возникнуть у девелопера, и он не сможет покрывать разницу банку. "Риски не возмещения застройщиками недополученных процентов банкам сведены к минимуму, так как застройщики компенсирую их сразу и единовременно после выдачи кредита банком. А если у застройщика по тем или иным причинам все же возникнут финансовые трудности, то банки могут досрочно закрыть программу субсидирования, и клиент сможет оформить ипотеку по рыночным ставкам", - поясняет Артём Вишневский. Кроме этого, если Центробанк изменит ключевую ставку, например, существенно понизит ее, ставка указанная в договоре окажется неизменной для заемщика.
