Время покупать квартиру. Как найти формулу успешной ипотеки в Новосибирске?
Ипотечная ставка в 2017 году плавно снижалась и летом достигла исторического минимума. Как чувствуют себя в сложившихся условиях участники рынка обсудили эксперты за круглым столом в редакции "АиФ на Оби". Совет экспертов: Директор ООО «Домовой юрист Наталья ГЛУСЦОВА Директор Регионального ипотечного агентства «Доверие» Марина ОЛЕХОВА Заместитель управляющего филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в г. Новосибирске Ирина МАРКОВА Начальник управления по работе с партнёрами Новосибирского отделения ПАО Сбербанк Наталья НОВИЧОНОК Начальник отдела продаж SKY GROUP Сергей БУЖЕНКО Заместитель управляющего Новосибирским филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» Владимир ВОВКУДАН Руководитель службы продаж группы компаний «СОЮЗ» в Новосибирске Александр ГРЕБ Заместитель генерального директора Банка «Левобережный» (ПАО) Артём ЗЕНКОВ Руководитель направления по работе с партнёрами ООО «АН «Чистая Слобода» Анна ИКОННИКОВА Независимый эксперт рынка недвижимости Александр АСТАХОВ Начальник отдела анализа экономики Сибирского ГУ Банка России Анна СЕМЕРЬЯНОВА Кредит – в один клик – От чего зависят ставки по ипотеке? Как они меняются и на каком уровне они сейчас? Анна Семерьянова: – Банк России ведёт отчётность по процентным ставкам с 2009 года. Процентная ставка августа-2017 по НСО и СФО – 10,7% . Это – минимум за весь период наблюдений с 2009 г. Сергей Буженко: – Снижение ставки по ипотеке обусловлено снижением спроса на данные банковские услуги. Таким образом банки стремятся привлечь новых клиентов и выполнить свои планы продаж. Также политика банков направлена на стимулирование экономического роста в стране и увеличение спроса на рынке недвижимости. Артём Зенков: – Ипотечные ставки зависят не только от политики Центробанка. Для каждого клиента ставка рассчитывается индивидуально. Самые выгодные ставки – для зарплатных клиентов. Играют на понижение ставки наличие детей, положительная кредитная история. Преференции есть для тех, кто подаёт заявки через дистанционные каналы. Владимир Вовкудан: – Большинство кредитных организаций работают с партнёрами-застройщиками, которые вовремя вводят объекты, не имеют нареканий по качеству жилья. Для клиентов, приобретающих квартиру у партнёров банка, как правило, ставка может быть значительно интереснее. Марина Олехова: – В Новосибирской области больше 30 банков оказывают услуги ипотечного кредитования. Ставка зависит и от того, кто заёмщик – физическое лицо, индивидуальный предприниматель, собственник бизнеса. Ставки варьируются от 8 до 11%. – Оживление спроса повлекло предложение новых сервисов на рынке ипотеки? Анна Иконникова: – Когда клиент приходит к застройщику, он получает комплексную услугу для покупки квартиры. Застройщик помогает определиться с выбором ипотечной программы. Зачастую покупатели квартир пользуются советами друзей, знакомых, но обойти десятки банков самостоятельно сложно. К тому же у каждого банка свои требования к заёмщику. Обращаясь к ипотечному специалисту, клиент получает решение, наиболее выгодное для него. Выбрав правильный банк, можно сэкономить 600–700 тыс. руб. Ирина Маркова: – Банки начали предоставлять в сфере ипотечного кредитования больший спектр услуг, чтобы получение кредита и его обслуживание были комфортнее. Актуальный тренд последнего времени – электронные сервисы. У разных организаций они несколько различаются. Но суть, в принципе, одна – сотрудник организации (агентства недвижимости либо застройщика) заводит заявку в электронном виде и отправляет на рассмотрение через этот сервис. Там он видит все этапы рассмотрения заявки и, наконец, одобренную сумму и ипотечное решение. Также клиентам интересны дистанционные сервисы, которые позволяют погашать кредит без визита в офис, в том числе и частично досрочно. Наталья Новичонок: – Многие банки стремятся к разработке подобных услуг. Ещё один очень интересный сервис – электронная регистрация. Клиенту, который оформляет ипотеку и получил ипотечное решение, не обязательно ехать в юстицию на сдачу договора. Он делает это при подписании кредитного договора. Таким образом, экономится масса времени. Клиенту сейчас достаточно мобильного телефона с приложением, чтобы оформить заявку на ипотеку, выбрать и одобрить объект недвижимости и прийти в банк уже только для подписания кредита. Наша задача, чтобы ипотека стала максимально комфортной и отнимала у человека не больше времени и сил, чем покупка хлеба в супермаркете. Александр Греб: – Современный отдел продаж нельзя представить без специалиста-ипотечника. Сейчас недопустимо отправить клиента в банк и сказать «идите, получайте кредитное решение, а когда получите – придёте». Уровень сервиса гораздо выше. – Что делать, если человеку отказали в 1–2 банках, куда он пришёл, а мечта об ипотеке продолжает жить? Марина Олехова: – В ипотечные агентства часто обращаются клиенты, которые в нескольких банках получили отказ. Человеку достаточно позвонить по телефону, получить консультацию и принести пакет документов. Специалисты за него заполняют все анкеты, подбирают, какой банк для него наиболее подходящий. Таким образом, клиент не тратит время и нервы. Более того, во многих агентствах сами заполняют справки по форме банка, отправляют по электронной почте руководителю компании. Ему остаётся только поставить печать и подпись. Анна Иконникова: – Рядовой покупатель квартиры не является экспертом на рынке банковских услуг. Поэтому ему не всегда могут быть понятны причины отказа в ипотечном кредитовании. Например, причиной отказа может стать неоплаченный штраф в 1,5 тыс. рублей. Ипотечный специалист, основываясь на своём опыте, заблаговременно просчитывает исход решения и помогает найти клиенту верное решение. Артём Зенков: – При подаче заявки важно указывать все имеющиеся у вас кредитные обязательства. Банки в любом случае об этом узнают через бюро кредитных историй и увидят, каково качество обслуживания долга. Домик в деревне – Каково состояние рынка жилья сегодня? Александр Астахов: – Как только снизилась ставка по ипотеке на фоне «чистки» в банковском секторе и снижения процентов по депозитам, народ понёс деньги на рынок жилья. Таким образом, сейчас всё неплохо. Думаю, до марта 2018 года у нас будет всё стабильно. Как дальше? В наших прогнозах до 2019–20 гг. не стоит ожидать восстановления рынка до уровня четырёхлетней давности – ни по ценам, ни по объёму сделок. Сейчас мы видим повышение интереса к трейд-ину квартир – люди стремятся улучшить свои жилищные условия. И здесь важную роль играет синергия между риелтором, клиентом и банком. Самостоятельно людям сложно заниматься трейд-ином, ведь это – сложные многоходовые комбинации. Сергей Буженко: – В связи с тем, что ипотека стала более доступной, мы наблюдаем увеличение спроса на жильё со стороны менее состоятельных граждан. Доля ипотечных клиентов увеличивается в общем числе покупателей новостроек. При этом ипотечные заёмщики уже не хотят простое жильё эконом-класса. Возрастает спрос на доступный комфорт. Люди хотят не просто квадратные метры, но и благоприятную среду обитания, т. е. детские и спортивные площадки, парки, удобные парковки и другие удобства. Артём Зенков: – Мы прогнозируем, что в текущей ситуации люди будут покупать квартиры больше для удовлетворения собственных потребностей, нежели в качестве инвестиций. Возможно, предложение на рынке недвижимости в ближайшее время несколько сократится, поскольку объёмы строительства падают. Наталья Новичонок: – Порядка 10% ипотечных клиентов нашего банка – иногородние. Ещё одно интересное наблюдение: жёсткая экономия уже не интересует. Люди хотят, чтоб был хороший район с хорошей инфраструктурой. Покупают уже не студии, а двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры. Александр Греб: – В нашей структуре 80–90% сделок – по ипотеке. Думаю, что у большинства застройщиков – похожая картина. Сейчас ситуация очень позитивная. Процентные ставки нравятся всем. Думаю, что большим спросом будут пользоваться всё-таки новостройки, нежели вторичка. Ведь любой человек понимает, что квартира, которой 50 лет, хуже, чем новая. В следующем году квартиры в новостройках будут ещё более востребованы, поскольку уже сейчас активность застройщиков снизилась и предложений будет ещё меньше. – Какие госпрограммы сейчас направлены на поддержку граждан, решивших улучшить жилищные условия? Наталья Глусцова: – В первую очередь, это – материнский (семейный) капитал. Предположительно программа будет действовать до 2020 года. Семейный капитал распространяется на всех членов семьи. Кто-то использует семейный капитал в качестве первоначального взноса в банке. Кто-то гасит им ипотеку. Некоторые используют семейный капитал на покупку всего жилья. Это можно в области. В Ордынском районе дома по 60 «квадратов» стоят 300–400 тыс. руб. Это лучше, чем ютиться в студии и платить за неё 20 лет. Существует также региональная программа НСО на соцподдержку семей с тремя и более детьми. По этой программе дают дополнительно 100 тыс. руб. на улучшение жилищных условий. Сейчас действует программа «Устойчивое развитие сельских территорий». Попасть в неё могут семьи, признанные нуждающимися в жилье. Возмещается 70% стоимости квартиры или дома, покупаемого в сельской местности. Главное – сельская прописка и стаж работы на селе не меньше 1 года. Сергей Буженко: – Государство поддерживает развитие строительной отрасли за счёт снижения ключевой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, а также путём стимулирования спроса отдельных групп населения, например, военных. В частности, военнослужащим предоставляют льготы по ипотеке. Это существенно повышает спрос на жилую недвижимость. Мы думаем, что вдальнейшим государство продолжит поддержку строительной отрасли путём стимулирования спроса на недвижимость отдельным категориям населения (военным, врачам, учителям). Доходы разного цвета – Изменились ли требования к белой зарплате для получателей ипотеки? Владимир Вовкудан: – Мы понимаем, что не все клиенты имеют официальный доход, который могут подтвердить справкой 2НДФЛ. Поэтому все кредитные учреждения принимают подтверждение доходов по форме банка. Но, когда мы принимаем справку по форме банка – это определённые риски, что влечёт повышение процентных ставок. Наталья Новичонок: – В среднем 7 из 10 обратившихся за ипотекой получают одобрение. Ирина Маркова: – Новосибирск – город, в котором много людей работают на себя и им трудно представить в банк справку 2НДФЛ. Конечно, лояльность в этом вопросе со стороны банков наблюдается. Но есть банки, у которых ставка по ипотеке не зависит от того, какой документ принёс клиент – справку по форме банка или 2НДФЛ. Артём Зенков: – Есть категория госслужащих, которым проблематично получить справку 2НДФЛ – нужно проходить много согласований. Мы входим в положение этих людей. Хотя, в целом, мы наблюдаем рост белых зарплат. Работодатели становятся всё более дисциплинированными. – Что такое рефинансирование ипотечных кредитов? Анна Семерьянова: – Рефинансирование интересно и банкам, и заёмщикам. Для банков – потому что они получают надёжных заёмщиков. Просрочка по ипотеке – самая низкая (1,3% по НСО). Когда банк рефинансирует кредиты, он выбирает наиболее интересных для себя заёмщиков. Для заёмщиков – это возможность снизить нагрузку на семейный бюджет и больше денег тратить на семью. Сергей Буженко: – Рефинансирование ипотеки – это перезаключение ипотечных договоров на более выгодных для клиентов условиях. Это в первую очередь выгодно заёмщикам ипотечных кредитов. Социально ответственные банки снижают ключевую ставку ипотечных кредитов в том числе для стимулирования развития строительной отрасли и увеличения спроса на новостройки. – Каков прогноз ситуации на рынке жилья? Александр Астахов: – Смотреть вперёд на долгие периоды – сложно. Но текущий момент идеален для приобретения квартиры. Сейчас ещё достаточно большой выбор квартир и доступные кредиты. При дальнейшем снижении ставок потребитель может столкнуться с тем, что выбор станет меньше. Сергей Буженко: – В ближайшие 6 месяцев ставка по ипотеке будет оставаться на текущем уровне. Тем не менее, если будет происходить уменьшение доходов населения и снижение экономического спроса, мы ожидаем принятия программ субсидирования строительной отрасли в том числе за счёт снижения ключевой ставки рефинансирования Центрального банка и снижения ставки ипотечного кредитования.
