Однозначный процент: дешевые кредиты способствуют ипотечному буму

В первом полугодии 2017 года банки выдали 423,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 773 млрд рублей, обновив максимум первого полугодия докризисного 2014 года, говорится в исследовании рейтингового агентства "Эксперт РА".

Количество кредитов увеличилось на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

"Эксперт РА" прогнозирует, что во второй половине года брать ипотеку будут еще активнее, объем выданных кредитов составит порядка 1,9–2 трлн руб. и это будет на треть больше, чем в 2016 году.

Ставка как драйвер спроса

Низкие ставки по ипотеке — главный фактор роста ипотечного рынка и аргумент в пользу покупки жилья для россиян, отмечают эксперты.

По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам в июле 2017 года достигла исторического минимума, впервые опустившись ниже 11% — до 10,94%. Месяцем ранее этот показатель составлял 11,11%, а, к примеру, в 2009 году ставка достигала 14,3%.

Лидеры по темпу прироста выдачи ипотеки среди госбанков — ВТБ и Сбербанк — предлагают ставки ниже средних по рынку. Сейчас кредит на покупку готового жилья можно оформить по ставке от 9,5%, на новостройки — от 9,7%, рассказал ТАСС директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. С начала года после снижения ставок спрос на ипотечные кредиты вырос на четверть, сказал он.

Сбербанк сообщил, что с августа ставки по ипотеке на приобретение жилья в новостройке составят 7,4–10%, на вторичном рынке — 8,9–10%. Сумма ипотечных кредитов за первые семь месяцев этого года, когда ставки снижались неоднократно, превысила аналогичный показатель прошлого года на 24%.

Рекордное уменьшение процентов по ипотечным программам напрямую связано со снижением ЦБ РФ ключевой ставки, которая сейчас составляет 9%, отметил в беседе с ТАСС руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК "Лидер" Павел Тимошенко.

По программам субсидирования ипотеки со стороны застройщика, ставки могут достигать 6,7–7,4% годовых на весь срок кредитования, говорит Тимошенко.

Ипотека — драйвер спроса, в особенности на жилье стандарт- и комфорт-класса, говорит он. Застройщики видят, что снижение процентов по кредитам увеличивает число покупателей-ипотечников. "Доля ипотечных сделок в продажах компании ФСК "Лидер" в августе составила 71%, при этом есть отдельные жилые комплексы, где эта цифра достигает 80%, — отметил эксперт. — А еще в начале года среднее количество сделок, совершенных с привлечением ипотечного кредита, составляло порядка 60%".

Первоначальный взнос уменьшается

Немаловажной причиной роста числа ипотечных сделок стало уменьшение размера первоначального взноса. Так, в текущем году первоначальный взнос по "первичке" был снижен с 20 до 15%, рассказал ТАСС руководитель управления маркетинга ипотечного банка "ДельтаКредит" Алексей Тартышев.

А возглавляющий дирекцию ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц отметил в беседе с ТАСС, что "требования по первоначальному взносу сейчас начинаются от 10%".

Застройщики говорят, что большинство банков готовы выдавать ипотечные кредиты при внесении заемщиком всего 15% от стоимости квартиры. Хотя еще в прошлом году средний порог первоначального взноса был на уровне 20%.

"При этом есть несколько достаточно крупных банков, которые готовы кредитовать покупателей недвижимости у проверенных застройщиков и вовсе без первоначального взноса", — сказал Павел Тимошенко. Такая программа позволяет приобретать жилье тем, кто не успел накопить на первоначальный взнос, не желает снимать деньги с депозитов или выводить из оборота собственных фирм. "При этом ставка по кредиту будет всего на 1–2,5% выше, чем по стандартной ипотеке", — отметила в беседе с ТАСС руководитель Группы ипотечного кредитования ГК "Гранель" Наталья Мясоедова.

Между тем профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник считает опасной тенденцией покупку жилья в ипотеку без первоначального взноса.

"Доходы населения падают уже более двух лет. Сбережения суммарно большие, но расслоение доходов таково, что в массовом сегменте они почти исчерпаны", — пояснил он ТАСС. Именно поэтому на первый план вдруг вышел такой параметр, как объем первоначального взноса: банк готов предоставить заемщику ипотеку, но заемщик не может найти средства на первоначальный взнос в объеме 20–40% от стоимости квартиры. "Некоторые банки готовы и обнулить первоначальный взнос, но совершенно понятно, что такой заемщик не сможет обслуживать кредит", — утверждает он.

Ипотека для пенсионера

Требования банков к большинству заемщиков не стали мягче, утверждают большинство экспертов.

"Уровень доходов населения сокращается, в такой ситуации банки тщательно анализируют потенциальных заемщиков и одобряют кредиты только тем, кто своевременно и в полном объеме может осуществлять ежемесячные платежи по ипотеке", — пояснил ТАСС партнер девелоперской компании "Химки Групп" Дмитрий Котровский.

Но есть категории населения, требования к которым при выдаче кредитов на жилье все же были смягчены. "Кредиторы стали более лояльными к покупателям предпенсионного возраста и иностранным гражданам", — рассказала ТАСС управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Пожилым людям банки предлагаются программы с максимальным сроком погашения кредита до достижения ими возраста 75 лет. Хотя раньше возрастной лимит был 65 лет.

Также все больше банков готовы кредитовать клиентов-граждан других стран. "Правда, в большинстве случаев к ним по-прежнему предъявляют более строгий андеррайтинг (анализ платежеспособности заемщика — прим. ТАСС) при рассмотрении заявки", — говорит Литинецкая. Например, увеличивают минимально допустимый стаж на последнем месте работы до 2–3 лет против сроков от полугода до года для российских граждан. Но высокая конкуренция в банковском секторе приводит к либерализации условий выдачи кредитов нерезидентам, что стимулирует их к покупке жилья.

Рефинансирование снижает платеж

Перспектива уменьшить ипотечный платеж, воспользовавшись возможностью его рефинансирования, также увеличивает спрос россиян на ипотеку.

"Заемщики, которые ранее оформляли кредиты в других банках по более высоким ставкам, стали активно обращаться за рефинансированием, так как Райффайзенбанк предоставляет им возможность получить ставку от 10,5% годовых", — рассказал ТАСС руководитель управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов. Это существенно ниже условий, которые были у них по ранее оформленным кредитам, утверждает эксперт.

Цены делают жилье более доступным

Одним из катализаторов роста ипотеки стали и относительно доступные цены на жилье, отметил Дмитрий Котровский.

"Сегодня в Московском регионе можно купить квартиру-студию по цене меньше 1 млн рублей, — привел пример он. — Я не могу вспомнить, когда цены на недвижимость были на таком уровне".

Цены на квартиры как на вторичном рынке, так и в новостройках практически не растут, а в некоторых регионах и районах даже снижаются, рассказала ТАСС директор департамента ипотечного кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. "При этом выбор вариантов жилья очень широк, и есть возможность подобрать квартиру на любой вкус и кошелек", — добавила она. В итоге клиенты, которые раньше рассматривали для себя ипотеку как решение на перспективу, решили купить квартиру уже в ближайшее время, говорит эксперт.

"Покупателю есть из чего выбрать, — подтверждает Геннадий Стерник. — Несмотря на то что жилищное строительство продолжает снижаться, объем нераспроданного предложения зашкаливает".

Ненадежные банки

Нестабильность в банковском секторе — еще один фактор, который стимулирует население покупать жилье, говорит Дмитрий Котровский. "Череда банкротств и отзывов лицензий у банков привела к уменьшению уровня доверия к финансовым институтам со стороны населения, — рассуждает он. — Кроме того, за последний год в связи с изменением размера ключевой ставки ЦБ доходность банковских депозитов сильно уменьшилась".

В итоге люди, которые имеют денежные накопления, не откладывают больше покупку недвижимости. Однако на руках не всегда есть полная сумма, поэтому они оформляют ипотечный кредит.

Банкиры смотрят в будущее с оптимизмом

Представители банковского сектора уверены, что доступность ипотеки будет расти, а ставки — снижаться.

Георгий Тер-Аристокесянц из ВТБ ожидает, что по итогам года "выдача ипотеки вырастет примерно на четверть по сравнению с прошлым годом". Такие показатели сопоставимы с рекордным 2014 годом, напомнил он.

Андрей Осипов из ВТБ24 прогнозирует увеличение ипотечного кредитования по итогам года примерно на 23%. "В дальнейшем рынок продолжит уверенный рост на уровне 10–15% в год, — полагает он. — Ставки при этом будут снижаться, но не такими быстрыми темпами. В ближайшие месяцы средняя ставка на рынке ипотеки опустится ниже 10%".

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) строит более долгосрочный прогноз и ожидает к 2023 году среднюю ставку по ипотечным кредитам на уровне 7%.

Впрочем, есть и другая точка зрения. "Реальные доходы населения сокращаются третий год подряд, что сдерживает рост числа ипотечных сделок даже при снижающейся ставке", — отметила Мария Литинецкая. Это проявляется, например, в уменьшении объемов средств, привлеченных на рынке долевого строительства. По данным Росстата, в первом полугодии 2017 года эта сумма равнялась 106 млрд рублей — это самый низкий показатель с начала 2014 года.

Ощутимого снижения ставок для привлечения новых заемщиков ждать не стоит, говорит Литинецкая. Банки уже предлагают ставки, которые отличаются от ключевой всего на 0,5–1%. Потому они будут стремиться перекредитовывать уже имеющихся клиентов на более выгодных условиях, а не уменьшать проценты для привлечения новых заемщиков, снижая свою маржинальность.