Чем заплатят россияне за "дешевую" ипотеку

По итогам совещания, прошедшего 11 августа 2017 года в Пензе, Дмитрий Медведев поручил главе Минстроя Михаилу Меню и руководителю Минфина Антону Силуанову вместе с Банком России и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) проанализировать возможности для дальнейшего снижения процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. Результаты этой работы должны быть представлены российскому правительству до 4 октября 2017 года. Учитывая, что сейчас платежеспособность граждан становится ниже день ото дня, а роста зарплат не предвидится, ипотека, «СП» обратилась к независимым финансовым экспертам с просьбой оценить перспективы данного поручения. «СП»: - В первую очередь хотелось бы понять, насколько в принципе реален в ближайшей перспективе вариант снижения ставок по ипотеке, коль скоро отечественная экономика продолжает переживать не самые лучшие свои времена, а антироссийские санкции Западом не только не отменяются, но еще и усиливаются. - Этот процесс, - заявляет первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин, - уже происходит. Практически все банки, у которых одним из драйверов продаж является ипотечное кредитование, предлагают программы рефинансирования кредитов. Эти программы дают возможность снизить процентную ставку и, соответственно, ежемесячный платеж по кредиту. «СП»: - Если это так, то до каких отметок могут опуститься ставки? Будет ли это снижение «всеобщим», или же ставки снизятся только по каким-то конкретным целевым продуктам? - Вопрос, - считает эксперт портала «Финансовое здоровье», консультант-методист проектов Министерства финансов РФ Ксения Воронина, - надо рассматривать комплексно. Наше правительство собирается в перспективе снизить ставку по ипотечным кредитам до 5%. Учитывая, что сейчас в сфере ипотеки особенно активны банки с государственным участием, я думаю, что под воздействием политического фактора, через оказание какого-то давления, это все же будет сделано. Чтобы если не успокоить общество, то хоть как-то оживить рынок. Тем более что до кризиса у нас уже были подобные предложения. Например, Сбербанк предлагал самую низкую на тот момент ставку по кредиту в размере 8%. Правда, там были некоторые нюансы в виде повышенного первоначального взноса и усиленных требований к заемщикам и объектам, но в суть в том, что у банков, в принципе, есть какие-то резервы для снижения. «СП»: - Что могут потребовать банки взамен, чтобы отыграть потерю части доходов от снижения ставок? Будут ли они настаивать на государственных субсидиях или усилят требования к заемщикам и объектам? Может быть, введут обязательное страхование еще чего-нибудь, кроме здоровья и потери работы? - Банки, - полагает руководитель департамента розничных проектов европейской Юридической Службы Владимир Замазий, - всегда смогут отыграть свой доход в положительную сторону даже при понижении станок ниже рынка. Давайте разберем отличный пример на нашем самом большом и знаменитом «зеленом друге». Уже сейчас клиент может приобрести ипотеку под 7,4 % годовых, но, конечно же, при определенных условиях. Для этого нужно получать заплату на карту данного банка, срок ипотеки не должен превышать 7 лет, при этом должна быть оформлена страховка жизни. Наконец, объект должен приобретаться у определенных застройщиков, а регистрация проводится в электронной форме. Да это хорошая % ставка, но взамен она увеличивает и требования к заемщикам. К сожалению, без этих условий ставка будет составлять примерно 11%. - Вполне возможно, - допускает Александр Красавин, - что банки ужесточат требования к размеру ежемесячного дохода или стажу работы потенциального заемщика, так как сейчас каждый 3-й потенциальный покупатель уже имеет текущие кредитные обязательства, приобретая квартиру с помощью ипотечных средств банка. Банки учитывают этот фактор и проводят дополнительный андеррайтинг на предмет того, сможет ли заемщик одновременно выплачивать эти кредиты. Однако вопрос о дополнительных мерах обеспечения финансовых гарантий уместнее адресовать представителям банков. «СП»: - Только ли ипотека сейчас может вытащить рынок недвижимости из кризиса? есть ли какие-то иные подобные механизмы, и почему на них не обращают пристального внимания? - Вероятно, - предполагает Александр Красавин, - появятся какие-то другие инструменты для покупки жилья. Потенциал для этого заложен. Есть огромная территория Новой Москвы, есть так называемый «дальневосточный гектар», есть программы переселения из районов Крайнего Севера. Если государство расширит программы поддержки и возможности получения субсидий на жилье в соответствующих регионах, рынок недвижимости ждет оживление. Однако это масштабные проекты, требующие огромных инвестиций, которые в ряде случаев вернутся только через десятилетия. На данный момент мы скорее наблюдаем обратный процесс. В качестве примера можно привести покупку государством жилья для военнослужащих, которая была заменена программой военной ипотеки ради экономии средств Минобороны. Ксения Воронина видит еще несколько факторов, которые смогли бы придать рынку новостроек необходимый импульс. Но она сильно сомневается, что правительство будет двигаться в этих направлениях: - Первый фактор – это налоги. Для оживления рынка вполне можно бы ввести как временную меру отмену налога с продажи квартиры или хотя бы уменьшить срок владения объектом для получения такой возможности до прежних трех лет. Но экономическая политика у нас, наоборот, направлена в другую сторону. Сейчас, чтобы продать квартиру без налога, ей надо владеть 5 лет. Хотели вообще установить сразу 7, но решились, однако все идет к тому, что в конце концов столько и сделают, а потом вообще этот срок отменят. Второй фактор – увеличение доходов населения, то есть индексация их зарплат. Но, опять же, не знаю, что тут сможет сделать правительство, если у нас уже три года заморожены пенсионные накопления, а на рынок независимых работодателей государство никакого влияния, по сути, не имеет. Конечно, можно было бы издать постановление об обязательной ежегодной индексации трудовых доходов на уровень инфляции, только вот подавляющее большинство зарплат в России выплачивается «всерую», в конвертах. Третий фактор не имеет материального выражения, это вера в «светлое будущее» рынка. Люди не вписываются в ипотеку потому, что не знают, что их ждет завтра. И если, предположим, до президентских выборов резких катаклизмов скорее всего удастся избежать, то что случится после – как говорится, будем посмотреть.